新湖中宝撕标签：地产开发结转加快 投资步入回报期

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报告期内，上海内环项目和两大战略发展项目进展顺利:不再是账面上的拖累，即将进入开发销售的转折点，促进了公司的现金回报。

新湖宝的房地产业务利润大幅提高。结算毛利率大幅上升至43.91%，同比增长近12%；房地产营业利润21亿元，同比增长1亿元。

同时，公司投资部门的大规模投资期已基本结束，即将进入回报期。

得益于两个业务部门的双重利益，这个“深具投资基因的房地产企业”可以继续降低杠杆率，稳定经营，谋求发展。

长三角房地产业举着旗帜

众多房地产企业争夺的长三角城市群，一直是新湖宝房地产业绩的支撑之地。

过去三年的合同销售收入数据显示，浙江、江苏和上海三地的合同销售收入总和正逐步恢复稳定。2017年至2019年，分别为100.2亿元、134.3亿元和134.7亿元，分别占总销售收入的75.87%、82.72%和82.81%，并稳步增长。

在对公司尤为重要的浙江，该项目的结算面积在三年内几乎翻了一番:2017年只有34.65万平方米，2019年为61.5万平方米。

与此同时，在过去三年里，总的定居点面积稳步增加。从2017年的86.5万平方米，到2018年的96.2万平方米，再到2019年的98.9万平方米。

这与公司加快发展、缩短发展周期密切相关。

在过去的两年里，新宝湖的新开工区和新竣工区都有了很大的改善，为后续成果的发布铺平了道路。

例如，2018年，竣工面积同比增长10%，2019年，竣工面积同比增长98%，达到171万平方米。2019年，新开工面积达到167万平方米，同比增长15%。

另一方面，房地产行业的利润也在增加。2019年，公司毛利率达到43.91%，比上年增长11.37%，是近三年来的最高水平，处于行业领先水平。

进一步剖析发现，毛利率增长的“贡献者”也是江苏、上海和浙江。江苏毛利率同比增长128.02%。

随着《长三角区域一体化发展规划纲要》的出台，长三角一体化发展进入了一个新阶段。这对新宝无疑是一个很大的好处，这是一个在长江三角洲已经被深度开发的新湖泊。

可以发现，近几年来，新宝湖的布局主要围绕长江三角洲，城市群中的中心城市和经济发达城市是首选:上海、杭州、南京、苏州、嘉兴等。

启东海洋明珠市于4月下旬宣布与中国绿城联合开发，位于长江三角洲城市群，紧邻长江口，与上海崇明区隔河相望，位于上海周边一小时生活圈半径内，是公司两大战略发展项目之一。

未来新湖宝与绿城中国的进一步合作也开启了外界的想象。在同样始于浙江的绿城中国，来自长江三角洲的业务在内部发挥着重要作用。

上海百万土壤储量的释放

躺在新宝湖多年的财务报告，旧的改造项目，这是"在拆迁和规划"，迎来了突破性的进展。

2019年年报有具体更新:飞越彩虹项目已完成征地并进入开发建设阶段，亚龙项目征地签约率为97%，比上年提高2%。

旧制改革的推进减轻了公司资本沉淀的压力，同时也将现金利息保证倍数从2018年的0.43提高到2019年的1.57，从而提高了安全性。

“在这一时期，上海的旧城改造和拆迁进入了最后阶段，投资资金减少，经营活动产生的净现金流量增加。”在年度报告中，该公司解释说。

到目前为止，上海新宝湖四大老改造工程总建筑面积近180万平方米。值得一提的是，至少有100万平方米位于上海的内环，在业内名列前茅。

上海内环的这些土壤沉积始于20多年前，见证了新湖之宝是如何一步步蚕食旧改革的硬骨头。现在，随着毛镝终于变成了一片净土，公司终于不必负重前行，开发、建设和销售都进入了倒计时。

同样，启东和图海平阳两个战略发展项目进展顺利。据了解，目前已分别征地132万平方米和188万平方米，比上年分别增加12万平方米和28万平方米。

前者将在近期进入销售阶段，而后者有望在未来几年随着绿城中国的加入而保持稳定的销售速度。

“在房地产业务方面，我们将优化区域战略布局，继续把重点放在以上海为中心的长三角地区，继续加大对以上海为中心的长三角地区的投资，强化上海内环、上海都市圈和上海城市带的三环布局；加快项目周转速度，提高资源转化效率；积极采取适度多元化的征地策略；积极打造品牌，提高产品质量。”新湖宝说。

截至2019年底，新宝湖的土地储备面积为3000万平方米，其中长江三角洲地区约为2000万平方米，足以满足公司未来5-8年的发展。

新湖宝还表示，未来将充分利用公司资源整合和多元化融资的优势，适度补充和扩大土地资源储备。

聚焦价值投资参与绿城混合改革

至于投资业务，以4月26日宣布有意入股绿城中国为例，就显示了“新湖部”负责人黄伟的长袖善舞。

双方实际上购买对方的股份，但区别在于上市公司的股份和房地产项目的股份之间的区别。

新湖宝计划以28亿元人民币(30.69亿港元)的总价格收购绿城中国12.95%的股权。与此同时，绿城中国从新华鲍忠购买了上海青兰国际二期和沈阳仙林金谷项目的部分股权，总价格为41亿元。

在买卖之间，买卖之间，新湖宝的收入也有所增加。

此外，尽管每股9.5港元的收购价格似乎比绿城董事会会议召开前10个交易日的加权平均价格高出31%，但截至2019年12月31日，绿城中国的每股净资产为12.73元，相当于港元，比交易价格低40%以上，更具成本效益。

绿城中国原本是房地产行业质量的领导者，但这家公司的价值尚未在股价中清晰显示出来。换句话说，股价正处于价值低迷时期。此时，新湖宝的持股将给他更好的机会分享未来股价上涨的红利，加速绿城中国的混业改革进程。

同时，通过引入绿城作为战略合作伙伴，这也有利于新宝湖自身房地产行业的发展。

新湖宝擅长价值投资的同时，公司之前也投资了大量的高科技企业和金融服务企业。

例如，新湖宝之前投资的“趣味连锁技术”获得了相当大的市场关注。富勤科技已为30多家金融机构提供区块链服务，包括中国人民银行、四大银行总行、两大证券交易所和主流股份制商业银行。

根据2019年年报，新湖宝投资板块的大规模投资期已经基本结束，即将进入回报期。

其中，陈静是世界上最大的智能芯片供应商之一，该公司于2019年8月在科学技术委员会上市；蔡襄证券、新湖期货等金融投资在内生发展的基础上加快了上市进程；宏华数码已经进入上市申报流程。

截至2019年底，公司经营现金流净流入22.67亿元，比上年净增60.45亿元。账面资产负债率为75.59%，与上年基本持平；扣除预付款后，资产负债率仅为62.70%，在业内仍处于较低水平。

来源：时代品牌网