房企1月境内外发债超千亿元 中型房企成主力

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2月19日，融信中国(香港股票03301)(03301，hk)宣布将发行11.25%的优先票据，金额为20776.2万美元，于2021年到期，并将其与之前发行的3.92亿美元的旧票据合并，形成单一系列。同一天，豫州房地产(香港股票01628)(01628，hk)宣布将于2024年发行期限为5亿美元的8.5%优先票据。

根据嘉里的研究数据，今年1月，国内外房地产企业发行的债券总额大幅增加，达到1095.79亿元，突破历史新高，环比增长91.8%。《全国商报》记者注意到，随着房地产行业进入“白银时代”，2018年新增1000亿元住房企业13-30家，债务增速快于业绩增速。中型住宅企业对规模的激烈追求使其成为本轮杠杆的主力军。与此同时，住房企业发行债券的成本也在增加，许多住房企业发行债券的目的是“为现有债务再融资”，即“借新还旧”。

许多房地产公司在海外发行债券

2月18日，融信宣布对2021年到期的8.25%优先票据的未偿票据进行换股要约。截至交易截止日，已有3.92亿美元的旧票据(约占旧票据本金总额的48.81%)根据交易报价有效提交交易。在资产负债表日，公司将向有效提交旧票据并接受其兑换的合格持有人交付本金金额为3.92亿美元和现金金额为1，083，300美元的新票据，以全额支付兑换对价。新的外汇债券的年利率为11.25%，每半年支付一次。

标准普尔全球评级公司2月8日表示，荣鑫修改2021年到期票据条款的提议不会在短期内影响公司的信用状况。

据悉，上述债券于2018年2月首次发行，之后又多次发行，使得2020年包括投资者回购权在内的债券未偿金额高达8亿美元。标准普尔此前指出，截至2018年6月30日，荣信中国的现金余额为165亿元人民币，2018年的合同销售额高达1200多亿元人民币，土地购买支出减少。该机构预计，即使投资者不接受交易所的报价，熔信中国也将全额支付。

《国家商报》记者注意到，今年2月，一些房地产企业在海外发行债券。2月11日，中国澳源(香港股票03883)集团宣布，已发行2.25亿美元2023年到期的7.95%优先票据。2月13日，中国海外地产表示，2019年第一期公司债券将于2月15日上市，总规模为35亿元人民币。2月13日，融创中国(香港股票01918)宣布将发行8亿美元2022年到期的优先票据，年利率为7.875%。2月19日，禹州房地产宣布，公司于2024年发行8.5%的5亿美元到期优先票据，从2019年8月26日起，每年2月26日和8月26日支付。上述净基金主要用于现有债务的再融资。

中型住房企业继续增加杠杆

2018年，将有13至30家新的1000亿住房企业。自2019年初以来，各种房地产企业一直在追求规模，增加杠杆和保持力量。

《商业日报》记者注意到，2月15日凯瑞发布的2019年1月份中国房地产企业增加值100强显示，1月份土地收购金额前两位的分别是融创中国和华润置地(香港股票01109)，恒大和万科分别排名第三和第四。

与海外发行债券相比，一些房企发行的公司债券利率较低。

例如，2月18日，龙湖宣布其间接子公司重庆龙湖企业发展有限公司将于2019年2月20日和21日发行2019年第一批国内公司债券，发行规模不超过22亿元人民币。上述公司债券分为两种，一种为五年期，另一种为七年期。两个品种的票面利率的查询范围分别为3.8%~4.8%和4.3%~5.3%。

国泰君安(港股02611)证券研究指出，中型房企成为本轮杠杆的主力军。这三项指标表明，2012年以来，中型住宅企业的负债率持续上升，尤其是2018年净负债率飙升至135.1%，明显高于95.8%的大型住宅企业和88.7%的小型住宅企业。杠杆率的飙升与销售规模的迅速扩大相对应。2016年至2018年，中型住宅企业销售复合增长率为51.1%，高于大型住宅企业(42.5%)和小型住宅企业(46.8%)。

从影响净负债率的三个指标来看，高负债增长率导致的各项权益增长缓慢、货币资金相对短缺和利润结转滞后是导致中型住宅企业财务杠杆比率快速上升的主要原因。

2018年部分房企新增贷款累计超过去年底净资产的20%。根据大公国际信用评级发布的文件，截至2018年底，金隅集团(港股02009)的贷款余额为1168.55亿元，比2017年底增加189.44亿元。年末累计新增贷款占净资产的27.09%(699.18亿元)。

根据深交所2月15日在官方网站上发布的文件，截至2019年1月底，合并后的金科房地产(下同)贷款余额为901.57亿元，比2018年底的贷款余额(未经审计)增加80.56亿元，增加额超过2018年底净资产(未经审计)的20%。这也意味着，仅在2019年1月，金科就通过银行贷款和直接债务融资筹集了80.56亿元。

来源：时代品牌网