袁一泓：房企逆袭超越的空间还有多大？

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可以说，在大数据时代，用数字说话的人的排名应该越来越透明。但这并不完全正确。不久前，我听到一个朋友谈到一个企业的老板，并命令他的下属在xx排名表中前进20位。虽然在一些组织中有可协商的商业空位置，但是同时移动这么多位置是相当棘手的。

就我个人而言，我不同意某些排名，但我也理解个体企业主的想法。例如，一些地方在吸引投资时以引进“xx20或30”为荣。以房地产企业排名为例。如果你没有达到一定的级别，你甚至没有资格参与土地招标。此外，金融机构的信贷门槛相当高——内部白名单往往与企业的规模和排名挂钩。

根据柯睿发布的2018年住房企业销售排名，市场集中度的趋势仍在继续。前100名的销售业绩同比增长35%，前30名的集中度达到45%。但很明显，增速正在放缓，前100家房地产企业的规模增速已从前两年的40%左右降至20%-30%。

今年最引人注目的“黑马”是新城控股，其销售额从2017年的1260亿元增长到2018年的2204亿元，同比增长74.9%。在早期，也有房地产企业的业绩同比翻了一番，如碧桂园，2013年和2016年分别增长了123%和120%。然而，在2018年下半年市场环境恶化的背景下，1000亿级房地产企业要实现50%以上的增长并不容易。

这一现象会给其他房地产企业以启示吗？对这一趋势的突然袭击并不排除一些房地产企业有这样的梦想。

如你所知，吃水果是有原因的。绩效的增长需要许多因素的支持，包括但不限于区域布局、适销对路的产品、融资渠道、组织结构和执行。就项目而言，你必须有足够的价值，并在正确的时间和地点进行。它最初是2018年下半年上市的产品。你提前在上半年卖掉了它，恭喜你；最初在上半年上市，如果被拖到所谓的金九银十，它很可能会触礁。

最近，我和几个业内朋友讨论了2019年的楼市。一般认为，市场底部已经确定，目前不会收紧政策。中央经济工作会议提出，房地产市场的管理要“强化市政府的主体责任”，这意味着市一级的房地产调控将更加精细化，相关措施可能变化更加频繁。

如果业界的共识是“楼市已经见底”，那么一些房地产企业可能会增加投资。手中有银的人会加快购买土地的速度，而缺少银的人会加快融资，以增加自己的“粮食储备”。然而，一些具有足够供给价值的企业在制定2019年目标时，会再次萌生规模跨越的想法。

在资产价格市场，底部确认后面是“何时反弹”。然而，即使“房地产市场已经见底”的说法是真的，也没有人能确定“见底”有多长。a股已触底两年半，但分析师仍表示，它们仍将在2019年初触底。房地产市场在3个月内触底，也在12个月内触底。

我刚刚看到同一个城市的58位居民发布的一份报告，说2018年全国房地产销售额将超过14万亿元，这可能会成为数据的峰值。2017年，全国商品房销售额为13.37万亿元。但是我没有看到哪个组织预测了2019年的销售额。即使有，也不要相信。这基本上是不准确的。

房地产市场的所谓“底部”包括价格和销售量。虽然大多数房地产企业希望房价能涨一点，利润率能涨一点，但与价格相比，成交量至少和价格一样重要。退税率和收款率是直接影响现金流的主要因素。

尽管许多专家预测，2019年一些城市的调控政策可能会微调，但理性的房地产企业不会把销售增长的重量放在这上面。如上所述，市政府将使用“宽松”和“紧缩”工具，以实现更精确的监管。如果“宽松”导致房价上涨，不排除一段时间后再次“收紧”的可能，但弹性带引起的波动可能与房企的预期大相径庭。

人们根据过去预测未来，但事实上，了解现在可能无法预测未来。自2016年10月开始的这一轮所谓的严格监管之后，很少有人能预见到2017年销量和价格的增长；在2017年底和2018年初，许多房地产企业根据2017年的经验设定了较高的目标，但市场成交量在下半年有所好转。2018年和2017年之间没有根本区别，推动变化的主要因素是市场本身。

由于无法预测城市一级监管的宽松程度和严密程度，因此有必要回到市场层面；市场水平的底部有多长，还不确定，我该怎么办？我的建议是要有底线思维和财务底线。从悲观开始，争取乐观。在制定2019年的计划时，我们不妨将底部定得更长，超过6个月。如果市场好于预期，它会赚更多的钱。如果市场仍在底部徘徊，它不会恐慌和被动。

回到起点，规模和市场份额。我曾多次告诉我的企业朋友，中国的房地产还有很长的发展时期，在这一时期，空的空间和广度，即使是小的住房企业，只要他们不犯大的决策错误，不像已经退出市场的洪钟那样贪婪，暂时生存没有问题。

但是哪个房地产公司只愿意住？排名在100以上的企业想挤进不到100家；拥有约100名员工的企业希望员工人数少于50人。从理论上讲，在房地产长效机制建立和实施之前，除少数龙头企业外，在其他区间仍有可能大大超过住宅企业；而当长期机制健全时，市场结构已经固定，很难再反击。

成功的人只看到他的才华。随着今天房地产市场的发展，在战略、机制、人才、资金等方面都没有明显的不足。有望大幅超越的房地产企业。否则，反击和失败就在这两条线之间。

来源：时代品牌网