招商蛇口失速，不求规模但求“不掉队”

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作者:时代财经谢林思

招商局蛇口业绩简报

“规模是不可避免的，但有必要制定一个有利可图的高质量的规模。这是我们的管理团队一直坚持的原则。”

4月21日下午，在招商局蛇口举行的2019年度业绩交流会上，针对投资者不断提出的规模排名问题，招商局蛇口董事长徐勇军回答得很慢。招商局蛇口的理念是“规模、质量和效率的平衡”，“从去年开始，公司把质量放在第一位，效率放在第二位，规模放在第三位”。

2019年，招商局蛇口的合同销售额为2204.74亿元，同比增长29.25%，超过2000亿元的年度目标。2019年，在增速普遍放缓的情况下，蛇口招商局的规模增长了近30%，远超行业平均表现。

然而，与2017年和2018年分别为52.54%和51.26%的增长率相比，蛇口招商局的增长率明显放缓。2019年，其销售额在行业中排名第12位，并且保持不变，但没有超过竞争对手。它设定了2020年的目标是2500亿元。据蛇口招商局总经理姜铁峰介绍，当可销售价值超过4000亿元人民币时，仅通过62.5%的去污就能实现年度目标。

然而，蛇口的稳定投资似乎并没有反映在质量和效率上。在业绩会议上，不少人担心公司的收入和毛利润低于预期，也有不少人批评蛇口招商局背后丰富的土地储备转型缓慢。

徐永军表示，未来房地产行业应该保持原有的增长速度，尤其是利润方面，这对行业来说是非常具有挑战性的。“只能说基础很好，挑战也很大。蛇口商人有很多想法。”

收入和利润的增长与规模增长率的不匹配已经成为招商局蛇口绩效会议关注的焦点。

根据年报，报告期内，招商局蛇口实现收入976.72亿元，同比增长10.64%；归属于母亲的净利润为160.33亿元，同比增长5.2%。与2018年相比，增长率分别下降了6.4个百分点和19.5个百分点。

一些投资者直接问，一般来说，根据房地产行业两年预测期的常规结算惯例，公司2019年的大部分业绩应该是2017年的销售额。在2017年招商局蛇口的销售业绩和股权数据明显增长的背景下，为什么2019年母公司的回报率只增长了5%？

招商局蛇口区首席财务官黄解释说，2017年深圳的销售中包含了大量的商业销售，受精装修期、回收等因素的影响，与房地产的快速周转有所不同。实际上，从房地产项目的结转来看，2017年的贡献不到60%。

“为稳定起见，2019年我们减值20.9亿元，比2018年增加11亿元。”

关于母公司净利润增长低于预期的讨论也引发了人们对蛇口招商局毛利水平下降的担忧。

2019年，招商局蛇口实现利润总额338.43亿元，毛利率约为34.65%，较2018年下降4.8个百分点。从地区来看，六大地区毛利率同比下降，收入占比最高的深圳毛利率下降13个百分点。

这是自四年前重组上市以来，蛇口招商局的毛利率首次出现下滑。

黄说，“公司的毛利率在2019年有所下降。首先，它受到价格限制和市场下跌的影响。其次，它在结构上受到不同地区和不同产品的结转项目的影响。如2019年深圳高利润双裕项目的结转。与2018年相比，下降了18%。”

数据显示，2019年，招商局蛇口的管理、销售、财务费用占比上升0.76个百分点，达到13.41%。其中，销售费用增长最快，同比增长42.01%，达到22.06亿元。年报解释说，原因是佣金和代理费明显增加。

除了“稳定”这个主题，招商局蛇口演出会上的另一个关键词是“借用空厅”。

根据年报，截至2019年底，招商局蛇口的净负债率为29.28%，资产负债率为63.19%，远低于行业平均水平。同时，由于招商局集团的背景，招商局蛇口的综合资本成本仅为4.92%。

对于房地产等资产较重的行业，融资能力一直是房企的核心竞争力之一。在行业利润压缩、房企转型的时代，优秀的融资能力可以有效控制成本，确保空的利润，也可以为转型提供源源不断的“弹药”。

在业绩会上，公司管理层多次提到“借用空房”，或者说这代表了蛇口招商局稳步发展背后的规模雄心。

姜铁峰透露，2020年的土地收购量应该会超过2019年。在保证效率和质量的前提下，规模也可以稳步增长，不会落后于行业。重点是扩大省会城市和三级城市，继续深化培育。

2019年，招商局蛇口新增项目79个，总建筑面积1423万平方米，同比增长4.9%，土地收购金额976亿元，股权比例53.6%。新增汕头、肇庆、扬州、台州、长沙等9个城市；从土壤储量分布来看，一线城市的土壤储量比例为21%，二线城市为54%。

2020年第一季度，当行业变得理性时，招商局蛇口继续“疯狂地”收购许多城市的土地，甚至在疫情最严重的2月份，它赢得了杭州和成都的三个项目。根据中智研究院第一季度征地名单数据，招商局蛇口以每年94亿元的征地金额排名第八。

来源：时代品牌网