不畏浮云遮望眼，只缘身在最高峰

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■王

房地产市场健康稳定发展的基本制度和长效机制是近年来中央政府提出的调控房地产市场的基本政策目标。中国共产党第十九次全国代表大会报告提出建立多主体供给、多渠道保障、同时出租和出售的住房制度，基本明确了新时期中国住房制度改革的主要任务和主要方向。与此同时，中央政府关于房地产市场长效机制的声明也从“加快建立”到“建设”，再到“稳步实施……方案”。这说明中央政府的房地产长效机制已经形成了具体的实施方案。然而，房地产的基本制度应该包括什么？这是新时期中国房地产市场的一个重要理论问题，需要系统深入的研究。中央政府的房地产长效机制还处于实施的初级阶段，房地产市场的长效机制本身也是一个不断完善的过程。王巍的新书《房地产市场健康稳定发展的基本制度和长效机制研究》对这一问题进行了深入系统的研究，完整地勾勒出了中国房地产市场基本制度和长效机制的全貌。

首先，提出了新阶段房地产基本制度和长效机制的目标。目前，通过一系列限制性调控政策，房地产市场保持平稳运行。在城市化背景下，房地产供求矛盾仍将长期存在。要稳定房地产市场预期，必须坚持政策的连续性和稳定性。要坚持“无房无房”的发展方向，充分发挥地方政府稳定房价的主体作用，继续抑制房地产投机需求。另一方面，房地产长效机制的建立和形成是住房制度的系统性改革。房地产市场长效机制的实施涉及一系列制度和法律文件的制定，包括金融、土地和财税等法律文件的制定。这本身就是一个长期和渐进的过程。中央政府出台了一系列政策，如作为试点项目发展住房租赁市场，作为试点项目利用集体建设用地建设租赁住房，发展共有产权住房，以及在全国范围内建立房地产登记网络等。，积极推进房地产供给方的改革，都是对长效机制的探索。但是，要逐步完善形成一个完整的长效机制和体系，还需要很长的时间。根据中国共产党第十九次全国代表大会的报告，中国目前的主要矛盾已经发生了变化，房地产市场已经从“总供大于求”转向“总供与需求基本平衡，结构性和区域性矛盾突出”的新阶段。房地产市场的基本制度和长效机制也需要根据发展阶段的变化和主要矛盾的转化，及时调整房地产市场的发展目标，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，建立与经济发展水平相适应的住房市场体系和住房保障体系。在实现全民“居住和生活”的基础上，全面改善住房条件，提高生活质量；实现经济、社会和房地产市场的协调发展；全面提升房地产市场系统性风险防范能力，确保房地产市场健康稳定发展。

其次，系统回答了房地产市场基本制度和长效机制的内涵。笔者认为，房地产的基本制度是以房地产市场为核心的住房生产、流通、分配、消费、监督和保障的基本制度安排。房地产长效机制是一系列动态调整和监督房地产市场运行及其供求总量和结构的政策措施。房地产的基本制度和长效机制各有侧重，相对独立，相互影响，密切联系。该书围绕金融、土地供应、住房保障、税收、租赁、市场监管、城市规划等相关法律，构建了较为完整的房地产市场基本体系和长效机制框架。该书提出，新阶段进一步完善基本制度和深化住房制度改革的重点是:完善土地供应体系，建立平等准入、公平交易的城乡土地市场；推进住房规划、城市规划和土地利用规划的有序衔接，实施城乡规划一体化和三规一体化；完善兼顾合理支持住房消费和防范房地产金融风险的制度体系；形成个人、机构、政府等多主体供给格局，提高存量住房资源配置效率；根据住房保障发展阶段和本地实际，继续推进住房保障和管理体系建设；根据鼓励流动性和促进资源合理配置的原则，重组房地产税制；完善市场监管体系。建立房地产长效机制，应重点建立应对利率变动的套期保值机制，防止利率调整对房地产市场的影响；合理确定土地供应规模、结构和节奏，完善土地供应调节机制；进一步完善房地产市场分类监管机制；建立跨区域协调发展机制，重点解决中心城市住房矛盾；建立房地产市场健康可持续发展评价体系，指导房地产市场监管。

第三，对发达国家的房地产基本制度进行了有价值的梳理。西方发达国家实行土地私有制，而中国实行国家所有和集体所有。土地所有权的这一根本差异也必须反映在住房制度中。但是，从马克思社会化大生产关于商品生产、流通、分配、消费、监督和保障的角度对它们进行比较，我们仍然可以从它们的房地产基本制度中吸取有益的经验。例如，房地产金融体系根据支持对象分为消费性房地产金融和开发性房地产金融。根据经济目的，分为商业房地产金融和政策性房地产金融。发达国家的商品房消费金融体系主要包括互助储蓄协会体系、合同储蓄体系、住房贷款银行体系和商业银行体系。住房抵押贷款二级市场包括抵押贷款支持证券和资产支持证券。土地规划体系具有鲜明的阶段性特征，基本符合从农业用地到工业用地再到服务用地的演变路径。基本上，各国通过两级城市规划体系建立了分层次的住房规划体系，分类解决了国家层面的住房发展宏观战略问题和地方层面的具体实施问题。在不同的发展阶段，住房保障的重点和方法有很大的差异。在住房短缺阶段，各国政府普遍重视大规模的公共住房建设。随着住房短缺问题的解决，公共住房供给主体总体上由政府主导转向注重社会资本的发挥。例如，在荷兰、瑞典和其他欧洲国家，住房协会在公共住房系统中发挥着重要作用，而美国则促进低收入住房投资的减税和免税政策，并鼓励公私伙伴关系共同建设公共住房。各国普遍形成了适合本国国情的住房租赁市场发展模式，如德国的“单一”统一租赁市场模式，新加坡以住房开发局、中央公积金和公寓为主要内容的住房政策框架，以及美国以市场为导向的满足多样化需求的租赁住房制度。这些都将为我国建立和完善房地产市场的基本制度和长效机制提供有益的经验。

(作者是中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济与房地产研究室主任，《房地产蓝皮书》主编)

来源：时代品牌网