63条干货！2019丁祖昱评楼市发布会全扫描

本篇文章6387字，读完约16分钟

乐居金融林振兴来自上海

2018年是特殊的一年。房地产业站在中国改革开放40年和房地产市场化20年的里程碑上，已经从黄金时代进入白银时代。2019年，房地产会迎来新的发展机遇吗？

1月8日，上海梅赛德斯-奔驰文化中心，“面向未来”2019丁祖昱资产评估年会。丁祖昱和他的朋友们利用大数据分析行业，展望市场，一起寻找解开2019年的密码，冲破迷雾，走向未来。

2018年回顾

恢复2018年十大预测

1、房产税落地？

2.价格限制不放宽√

3.总规模略有下降？

4.有利城市√ \

5.最有潜力的第三和第四行√。

6.租赁市场发展方向√。

7.特色城镇大洗牌√

8.四大房地产企业销售额达到3万亿元？

9.1000亿阵营的新人√。

10.大蓝筹股

2018年中国房地产市场的八大难题

1.土地拍卖

自去年以来，房地产市场出现了罕见的土地拍卖现象。2018年，全国各城市住宅用地拍卖总数达到1075宗。自今年下半年以来，土地市场拍卖频繁，平均每天拍卖4块土地。

2.王迪很难生产

“土地王”指2016年和2017年出售的土地王。大约50%的土地国王在2016年开业，2017年出售的土地国王几乎没有开业。在过去的两年里，接管土地的房地产企业承受着巨大的压力。

3.各种权利保护

在今年上半年之前，我已经很久没有听到“捍卫权利”这个词了。现在，只要我们提到降价和房屋交付，我们就能捍卫各种权利。如果没有权利保护，没有一个企业是主流的房地产企业。

4.限制降价

价格极限出现了新情况，过去只限于上涨，现在也只限于下跌，既不能上涨也不能下跌，只能横向上涨。

5.产品降解

在过去的两年里，由于价格的限制，许多配置和装修都有所下降，但我真诚地希望房子的质量永远不会下降。

6.租赁混乱

租赁市场被泼了一盆冷水。从2017年到2018年，租赁市场存在问题。

7.去化学困难

从2018年5月最高的86%下降到去年年底的32%。12月，由于促销，它有所好转，但仍面临困难的挑战。

8.资金面临压力

雪中没有慈善，无论是银行还是金融机构，每个人都必须热身，一起度过资金的寒冬。

大数据领域

1.四线城市占总土地流转量的近80%

2018年，土地市场得到“三四线城市”的支持，“三四线城市”的土地销售总量接近80%。一、二线城市的土地仍然十分稀缺，因此有必要重新思考“三四线城市”的战略。

2.中西部地区的省会城市巍然屹立

2018年，杭州和郑州的土地周转量和土地面积排名第一，中西部省会城市支持一半的土地面积清单，传统的一、二线城市支持土地总量清单。

3.60%的地块交易价格下跌

这仅仅是开始，2019年的土地价格仍然是空.

4.北深带的头头降低了城市地价

上海、北京和深圳的土地都下跌了，深圳的跌幅更大。深圳的土地有其特殊性，因为出售的土地数量相对较少，所以一两块土地的交易价格会影响整体价格的判断。

5.前三名是北京、上海和杭州

从土地单价和总价来看，仍然有三个老面孔，即上海、北京和杭州，当然还有广州，占据了城市名单的前列。

“真实”房价与新房

1.第一条线低，第二条线平，第三和第四条线先高后低

就房地产交易量而言，一线城市与2017年基本持平；二线城市是中流砥柱，表现非常好；三是四线城市先升后降，尤其是第三季度末以来，整体下降速度非常快，目前的下降趋势仍在继续。

2.2018年，杭州、重庆的新房交易面积和数量均位居第一

在交易前十名中，重庆仍居销售面积第一位，杭州仍居销售额第一位。大多数地区排名都是二线城市，销售额排名中的一线城市也在榜单上，所以销售额仍然由房价决定。

363280元！北京房价重回最高点

高房价显示了这个城市的竞争力，不再担心将来排名第一是市场化的最大进步。

4.三线、四线前十名:除了长江三角洲，就是珠江三角洲

2018年，长三角和珠三角三个四线城市的交易表现非常好，尤其是排名前三的三个四线城市与二线城市相当。

5.北京和深圳的豪宅被出售，三亚鼎好被歼灭

奢侈品市场仍不乐观，尤其是在北京和深圳，三亚也是去年受影响最大的城市之一。2017年，三亚有200多套3，000多万套的豪宅，2018年，三亚没有超过3，000万套的豪宅。

6.有数以百亿计的神，中央企业仍然是大赢家

央企经常出现在榜单上，它们仍然是中国房地产企业的中流砥柱。

“真实”房价二手房

1.交易大幅下跌

二手房市场形势不是特别好，已经到了最危险的时候。在第二季度价格对价格比率略有上升后，自6月份以来一直在下降，并在11月和12月份趋于稳定。现在，经纪人不能平均每年卖出一套房子。

2.从“价格暴涨”到“价格暴涨”

从价格角度来看，在2017年甚至2018年第一季度，二手房的价格经常暴涨，当你去看房子的时候，他不愿意卖给你。现在是价格暴涨，尤其是北京周边的一些二手房，价格已经下跌了20%以上。价格上涨会持续多久？我认为这远远不是价格的最终底部。

3、只需要选择二手房

二手房的交易大多集中在中小区域，即总价相对较低，只需要二手房的客户仍然占据着二手房的主导地位。

大数据企业

1.房地产百强企业销售额首次突破10万亿

去年，中国的总营业额为15万亿元，排名前100的房地产企业占营业额的三分之二。

2、前30名攫取半个国家

排名前30位的房地产企业占据了全国的半壁江山，占据了约46%的市场份额。2019年，集中度将继续上升，而强劲的恒强在近几年不会改变。

3.有13家新的1000亿住房企业

新建1000亿住房企业的规模仍在快速增长。然而，前三名和前五名住房企业的总体增长率已经开始放缓。

4.前100，000个盘子

2018年，前100家房地产企业售出11425套房地产，单个项目产能为8.78亿套，与2017年的单个项目产能相当。这取决于前三个季度市场的好转，而第四季度的市场成交量对单笔订单有很大影响。最近，单订单效率开始下降。

5.十家房企“吞”下一半土地的价值

2018年，新增价值的51%由前10家住房企业征收，其余前11-100家仅占剩余土地价值的一半。

6.从0.58到0.38，房屋企业征地开始企稳

与2017年相比，2018年百强房企征地销售比例从0.58降至0.38，房企征地明显偏保守。

7.在世界各地寻找金钱

2018年的融资环境不是特别好，缺乏及时的援助。住房企业海外债务融资占比从2016年的10.7%上升至2018年的33.6%，呈直线上升趋势。

8.中国大陆房企齐聚香港上市

2018年，6家房地产企业完成了首次公开发行(IPO)，IPO数量几乎是2017年的100倍。

9.房产:快点

房地产公司是2018年上市的主力军，房地产也是目前资本市场的最大出口。

10.财产:大是美丽的

房产上市后，所有的资金都用于并购，所以今天的房产越大，就越漂亮。上市物业公司并不取决于他们收取多少物业管理费，而是取决于他们占用了多少社区资源和交通。

11.蝙蝠正在敲社区的门

就智能社区而言，英美烟草正在敲技术和渠道的门。房地产应该关注这些跨国巨头。

洞察2018

洞察力和人口

1.孩子少了

结婚的人越来越少了。2013年，有1300万对夫妇结婚，到2017年，只有1000万对夫妇结婚，少了300万对夫妇，所以少了一个孩子。自2013年以来，出生的孩子数量也一直在下降，下降了300多万。

2.两个孩子冲到了顶端

继第二胎政策后，连续两年人口一直在1700万左右。在2016年第二胎完全自由化后，第二胎的比例高于第一胎，达到51%，但在2017年，第二胎的高水平达到了顶峰。有第二个孩子的人对房地产有什么影响？首先，他们都是有购买力的人，其次，他们有能力改变他们的房子。然而，值得强调的是，第二次生育的数量在2017年达到高峰。

3.人口长期以来并不乐观

从长远来看，人口非常悲观。从总量来看，未来1500万的人口增长是一个乐观的预测，所以三个孩子和四个孩子的政策应该放开。

洞察力和需求

1.中国每年的总购买需求约为17亿平方米。

2.强势二线和强势三线更具吸引力，如重庆、青岛、长沙、宁波和南昌。

3.未来购房只需要800万毕业生。

4.10亿平方米的改善需求。

洞察消费者

1.关注95后的需求

每个房地产都应该准确定义自己的客户群，并关注80后的孩子；70岁以后，你需要一套大公寓；60年后，家庭结构开始缩小，居住面积缩小；95后一步，三个房间。一般来说，三间房是80、90、90后的首选，所以三间房热卖是合理的。

2、房间没有被炸

自从三年前提出“禁止炒房”以来，投资需求下降了8个百分点。

3.购买限制对环的第一行和第二行有很大影响

购买限制中有一些合理和有争议的地方。周边城市应该向那些没有在主要城市买房子的人开放，比如上海和北京，一套房子应该向那些没有房子的人开放。

4.投资只关注热点

第一个是高，第二个是儋州，都在海南，第三和第四个都在熊岸附近，西双版纳在后面。这些都是2018年的热门城市，包括旅游城市，它们已经成为投资相对较高的城市。

5.买大还是买小

答案是买大的，相对大的是第一选择。

大数据租赁

1.供需平衡，租赁市场被高估

租赁市场完全可以满足，空一、二线城市的入住率仍在15%以上。

2.供给结构不合理，低端需求被低估

例如，在上海，租金低于4000元的房子供不应求。几乎没有蓝领公寓，也没有廉价的出租房产。现在大量的出租房都在中高端，这正是市场所不缺少的。

3.租金没有上涨

房租没有急剧上涨，而是稳步上涨。如果供应商和机构运营商没有问题，今天的租赁市场非常稳定。希望租金能够稳定下来，以确保城市中这一群体的收入基本上能够支付吃穿住和交通。

4.名单掌握在“个人”手中

从个人租房到机构经营，空房市仍然很大。中国国情复杂，不能与日本、美国等国家相比。在美国，超过30%的房子在机构手中，但目前在中国，只有5%的房子在机构手中。

洞察商务办公室

1.商业地产城市之间的差异很大，房地产企业更快更强

电子商务正在推动商业地产的发展，但市场仍然是忽冷忽热。城市之间的商业表现有很大的差异，许多城市的购物中心都是过剩的；商业地产分化，商业地产龙头企业与住宅龙头企业不重合；新零售是未来商业的关键词。

2.“共享”办公室进入甲级办公楼的比例为9.8%

住宅的去库存化已经结束，但写字楼的去库存化在仁忠还有很长的路要走；路上还有一波办公楼；租金差异很大，不同能源水平的城市租金差异甚至超过4倍；共享办公促进了传统办公建筑的迭代升级。目前，共享办公运营商占8.6%，许多城市办公楼也因为共享办公而被降级。

洞察力？住房企业

1.高增长模式不再可持续

过去高增长的前提不再适用。a市场容量不再扩大，2018年17亿平方米的市场难以在2019年继续上升；其次，融资高杠杆时代已经过去，未来没有人敢增加杠杆。虽然“三高周转率”的能力已经具备，但没有市场容量和高杠杆的前提，高周转率实际上是非常困难的。

2.继续扩大和加强主营业务

大多数房企占开发业务的95%以上，甚至许多房企占主营业务利润的100%以上。

运行到2019年

关于2019年十大预测

1.房地产仍然是中国经济的基石和稳定器

虽然房地产市场很冷，但没有必要对房地产的未来失去信心，尤其是在2019年。房地产的规模和数量仍然是中国经济的基石和稳定器。

2.释放资金很难解决房地产市场的饥渴

即使水被适度释放，也不会立即影响房地产；房地产不会在短期内重新启动和恢复；未来的房地产，应该完成自己的调整期；因此，对所有房企来说，不要在短期市场上冒险，而是做好最坏的打算，这是一个很好的安排。

3.中央政府有希望将权力下放到地方的“四个极限”

限制价格许多城市不再需要限制价格；一些城市有必要适度放宽限购；限制贷款的政策已经开始松动，首批购房者将给予更大支持；在销售受限的城市，除了菏泽，还会有更多的菏泽。

4，13万亿！房地产行业的规模下降了10%

2019年，房地产销售规模预计将下降，总销售额预计将超过13万亿元，而销售面积将从17亿平方米下降。其中，对业绩下滑贡献最大的地区是四线城市。

2018年，四线城市的销售额占总销售额的69%。在第四季度，它已经下降到67%，这是一个值得特别关注的信号。可以预见，2019年三线和四线的压力将大于2018年。

5.对海南乐观

我希望海南的房地产政策可以微调。海南在2019年会变得更好并不是一个很好的预测。

6、购买力下降，只需要注意房间

对于一线城市和远郊而言，住房需求大幅下降，这完全与所需的购买力有关。房价在过去已经上涨，最大的影响只是需要，而不是改善市场。

因为大多数改善需求都有自己的一套，所以它也随着房价的上涨而上涨。然而，仅仅需要的工资收入跟不上不断上涨的房价，所以仅仅需要的购买力下降。未来，刚需要的面积会减少，总价会降低，以适应刚需要的客户。

7.土地价格将会下降，住房企业可以走出谷底

永远不需要在底部讨价还价，但你可以选择在“底部区域”讨价还价。2019年的前几个季度是土地收购和逢低买入的最佳时机。资产价值最低的一年，可能是2019年，也是一个好机会。

8.租赁行业正面临重大洗牌，“依靠大树”才能生存

这棵大树是一个房地产企业。如果租赁行业不依靠开发商的大树，就很难生存。2018年租赁业发生了很大变化，但仍有很多机会，如蓝领租赁和4000元以下的市场。

9.看好物业管理，不看好养老地产

从短期来看，我们对老年房地产并不乐观，但对物业管理却很乐观。现在，即使是英美烟草也在打击房地产行业。小型房产也可以在大腿附近。如果房地产企业的财产很大，需要在2019年重新审查。即使是暂时不上市也能给房地产开发带来价值。

养老地产的盈利模式尚未形成。老年人的健康已经去照顾孩子，或者如果他不照顾他们，他将忙于自己的事情，所以他不需要为他们做一个老年公寓。对于真正的残疾老人，事实上，光是社区在为残疾老人开辟一个特殊的区域时就会遇到很多阻力。

10.对房地产股票持乐观态度

碧桂园、万科、融创、凯撒、金茂、招商蛇口、徐汇

丁祖昱朋友的干货

▲原建设部副部长、党组副书记刘志峰

原建设部副部长、党组副书记刘志峰表示，丁祖昱对房地产市场的评价有两个特点。第一个是全面的，包括对18年市场预测的回顾性分析，以及对市场、一级市场、二级市场、租赁市场和其他形式的分析。第二个是科学，它主要依靠大数据和事实，并具有实事求是的良好态度。

▲徐汇集团董事长林忠

徐汇集团董事长林忠表示，2019年整体市场将保持稳定，2019年下半年应好于上半年。在没有投机的住房模式下，整个市场的未来将在短期内稳定波动。

房地产是一个周期性行业。未来，中国房地产行业的周期性可能会离开高频波动，进入一个稳定增长的时代。活着没关系。我希望我们健康长寿。

▲中南地产董事长、上海浦项资产创始人陈凯

中南地产董事长、上海普悦资产创始人陈凯表示，房地产行业的成熟度越来越高，房企应该告别只买土地、等待价格上涨的时代。几年前，每个人都提高了营业额，但现在很难提高营业额。这个行业应该留给那些喜欢房子，建筑房屋，财产和房地产的人。如果你想快速赚钱，躺下来赚钱，你可以找到其他行业。

▲毛大庆，优科工作室和5l国际的创始人和董事长

优科工作室(Youke Workshop)和5l国际(5l International)创始人兼董事长毛大庆表示，希望明年的新闻发布会能增加两个方面:房地产金融趋势和房地产预测。

▲上海CPPCC副主席、民主建国会中央副主席周汉民

CPPCC副主席、民主建国会中央副主席周汉民说，诚信、常识、创新是我们今后唯一可以依靠的三样东西。

来源：时代品牌网