富力集团副总经理陈志濠：销售规模和资产类别组合是定海神针

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R&F集团是一家拥有1000亿英镑资产的住房企业，被誉为“旧改革之王”，最近在城市更新中引起了众多关注。我们先后中标了广州南沙大同村100万平方米旧房改造项目和广州赤沙村旧房改造项目。由于在城市更新轨道上的深度培育，R&F集团有望开辟一个新的成长空空间，其潜力是不可估量的。

R&F集团作为一个高杠杆行业，在近期许多房地产企业被国际机构降级的背景下，受到了外界的广泛关注。如何在高增长、高利润、低负债的理想三角指标中平衡收益和风险，找到市场平衡点？近日，R&F集团副总经理、董事长助理兼互联网事业部总经理陈志豪详细介绍了公司的现状和经营理念，并阐述了R&F地产独特的发展逻辑。

复苏是显而易见的，房地产销售和酒店业务现在是转折点

销售回报是房地产企业的生命线，是企业现金流的保证。由于疫情的突然影响，房地产行业的销售情况一直令人担忧。那么房地产行业最近的销售情况如何？

从上个月来看，行业的销售复苏是显而易见的，不仅R&F，而且许多房地产企业都可以感受到市场的复苏。陈志豪这么说。

据R&F集团公布，5月份股权合同销售额达到106.2亿元，销售面积88.15万平方米，分别增长15%和8%。从整个行业来看，国家统计局的数据显示，1-5月份国内商品房销售面积约为4.87亿平方米，仍比1-4月份低12.3%，但比1-4月份低7.0个百分点。

陈志豪表示:抵押贷款的规模很大一部分反映在消费者身上，因此可以看出，需求驱动销售对于许多公司来说是一个非常重要的环节。目前，需求方有相当多的买家。

他还表示:从过去的经验来看，形势是紧张还是稳定，一般是从放贷速度来衡量的。目前，贷款首付比例没有放松，外界仍保持稳定房价的预期。

除了房地产销售，在疫情得到控制后，R&F集团的酒店业务开始回升。本月，许多大城市的酒店消费都有所增加，其中最明显的是酒店餐饮消费，许多预订已经满了。陈志豪透露。

持有多个控股物业，融资灵活性高

企业债务是一把双刃剑，它不仅有助于激发杠杆效应和扩大收益，还会导致企业财务风险。关键是如何使用它。

对于R&F集团一直受到外界关注的债务，陈志豪认为，R&F集团的资产类别组合决定了融资压力不大。

我们的优势在于公司的整体资产规模和投资组合，因为融资渠道与规模和投资组合有关。行业融资渠道包括国内公共债务、私人债务、海外融资渠道、银行发展贷款、信托等。R&F与其他大型房地产企业没有什么不同。陈志豪表示，公司的实力决定了融资的根本，如果达不到规模，融资渠道将根本无法畅通。

根据年报，2019年，R&F集团实现股权协议销售额1381.9亿元。R&F地产在Cree的股权销售额中排名第15位。

此外，陈志豪认为，R&F集团旗下的许多控股物业是公司现金流的重要保证。

R&F的第二个优势是其资产组合和类别。作为全球最大的豪华酒店业主，其资产目前包括100多家豪华酒店，这给我们带来了融资的灵活性。与需要滚动开发的住宅房地产相比，酒店、商场和写字楼等商业房地产是长期还款的来源。然而，融资机构将注重长期经营的稳定性和资产的整体规模。陈志豪介绍道。

至于幸存的债务，陈志豪认为有必要在规模和成本之间找到平衡。

他说:债务只有两种方式，要么延期，要么偿还。长期负债更加稳定和安全，但利息成本相对较高。我们的策略是长短结合，短时滚动。销售市场正在好转，只要我们制定好计划并适应变化，就没什么好担心的。目前，集团已根据市场情况制定了全面的计划，销售回报和债务的资本循环正在恢复，新的再融资已步入正常轨道。

销售权益占93%，远远超过行业平均水平

近年来，中国房地产业的合作开发已经成为常态。随着合作项目的增加，许多房地产企业的销售额和股权比例一直在下降。根据嘉里的数据，2019年，百强房地产企业的销售额约占75%，明显低于2016年的85%。

然而，2019年，R&F集团的销售股本约占93%，远高于行业平均水平。这已成为R&F地产的一大特色。

与其他企业相比，我们可能遭受了一些损失，这表明整体负债率相对较高。陈志豪坦率地说，每个人都很高兴看到一份好的报告，但不是每个公司都能应用它。

诸葛住房数据研究中心分析师严满军表示，通过降低股权比例，有可能降低负债率，美化债务状况，比如增加小股东权益，增加净资产，以降低净负债率；或者通过合资企业将债务从资产负债表中剔除。然而，如果销售金额与权益的比率过低，企业的利润指标将会不佳，归属于母公司的收入或利润将会减少，因为有必要与合作伙伴分享利益。

从R&F集团2019年的财务报表来看，公司的利润导向相对清晰。数据显示，R&F集团归属于母公司的股东权益为773.58亿元，占总权益的96.94%，非控股权益仅占3.06%；归属于公司所有者的利润为96.72亿元，占净利润的95.86%，归属于非控股股东的利润仅占4.14%；合资、合资企业总投资114.39亿元，仅占资产的2.68%。

从上述财务报告数据中不难看出，归属于母公司的股东权益和归属于公司所有者的利润均占95%以上，这与房地产企业依靠合资企业组建大公司相比是无法比拟的。

股息收益率高达15%，排名第一

股利率是股利与股票价格的比率，是衡量一个企业是否具有投资价值的重要标准之一。

今年5月29日，R&F地产宣布，2019年每股0.86元人民币的年度末期股息提案已获通过。R&F于2019年派发中期股息每股0.42元人民币，总股息每股1.28元人民币。

根据风信息数据，截至2020年6月19日，以最近的收盘日期为计算时点，R&F集团的股息收益率高达15%左右，在a股和h股房地产企业中排名第一。

对此，《工业证券研究报告》指出，在全球利率下降、资产短缺的背景下，高股息优质资产的投资价值凸显。高达15%的股息收益率意味着，理论上，只要股价和其他条件保持不变，投资者可以在6到7年内收回股票投资成本。这是否意味着R&F地产相对被低估了？

面对这个新问题，陈志豪的回答是:我觉得自己被严重低估了。

陈志豪认为，从整个行业的角度来看，不同公司的估值是不均衡的，因为每家公司的类型不同。R&F房地产公司是为数不多的几个涵盖多种房地产业务形式的公司之一，如综合和销售。稳步发展和突破性创新的机会更多。

陈志豪对房地产业的未来发展充满信心。他认为:相对而言，无论是在中国还是在其他国家，房地产行业都是一个利润丰厚、需求稳定的行业。只要你有能力满足融资、征地和销售的要求，你还是可以赚钱的。另一方面，行业未来对参与者的要求只会越来越高，所有的渠道和资产都必须有管理和运营的方法。

他还表示:随着中国未来成为全球最大的经济体，房地产肯定会占有一席之地。

作为老改革专家，他签署了广州最多的项目

在房地产逐渐从增量市场向股票市场转变，主营业务增长越来越困难的背景下，城市更新成为一条新的轨道。

在这条轨道上，R&F集团早在1994年就开始了，当时R&F集团介入了广州荔湾区佳邦化工厂的旧改造项目。2003年，它实现了城中村改造的第一个模式，也实现了广州旧城改造中求德的传奇。R&F集团因此被称为老改革专家。

除了广州荔湾区嘉邦化工厂的老改造项目外，R&F还改造了钢铁厂、硫酸厂等10多家老工厂。有人说每一个烟囱都倒了，R&F在它后面做了贡献。

经过20多年的积累，2019年，R&F集团在多个地区成立了城市更新小组，城市更新业务在全国全面铺开。

据了解，R&F旧城改造集团包括旧村改造、老厂改造和旧城改造。其中，白云区陈天村、黄浦区碧村、广州茅岗村等项目进展平稳，R&F置业成为广州旧村改造项目签约数量最多的开发企业。据年报显示，截至2019年底，R&F集团已签署70多个合作城市更新项目，计划总建筑面积超过7000万平方米，可销售建筑面积超过4000万平方米，为公司未来的稳步增长奠定了基础。其中，预计两年内城市更新改造后的土壤储存面积将达到1000万平方米，相当于2000亿元的可销售价值。

最近，R&F先后拿下了广州南沙大通村和广州赤沙村两个旧城改造项目，再次展示了其在旧城改造领域的突出实力。

随着城市更新业务的不断深入，导致土壤储存质量的提高，R&F集团有望重新开放空增长室。并且体现在未来的销售规模上，潜力是不可估量的。此外，R&F集团拥有大规模的资产持有和丰富的投资组合，能够提供长期稳定的经营收入，这势必奠定发展和经营的双轨竞争优势，稳定的股利分配也将使R&F集团暂时被低估的价值凸显出来。

来源：时代品牌网