与吴凯盈对话：华平的房地产投资逻辑

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在时间的长河中，随着时间的推移，也有资本的变化和发展。

从1966年到2020年，华平投资推动并见证了私募股权投资行业的诞生和成长，并已将触角延伸至全球，成为国际领先的私募股权投资机构。

在“博鳌20年”中，视点房地产新媒体得以与华平投资合伙人、房地产投资负责人吴开英女士交谈，借此机会窥探华平的房地产投资逻辑。

吴开英在华平投资了15年，一直专注于中国和亚洲其他地区的房地产投资。通过这次对话，视点房地产新媒体详细聆听了华平的房地产投资理念，了解了资本背后的思想。

华平投资合伙人、房地产投资主管吴开英

新经济地产

自今年年初以来，这一流行病肆虐，全球经济不可避免地受到影响。在访问的开始，我们好奇的询问了疫情给华平房地产投资带来的变化。

“华平的房地产投资策略是基于确定性宏观趋势的长期计划，投资的内在逻辑不会改变。这种流行病一方面验证了我们之前对行业细分的判断，另一方面也加速了新经济地产的整体发展，尤其是物流地产、工业地产、数字中心、不良资产等我们一直高度重视的领域。”吴开英回应道。

华平投资一向重视长远规划，这可以从十年前的物流规划中反映出来。

物流地产的崛起很大程度上归功于电子商务平台的崛起。十多年前，电子商务平台最大的痛点是配套设施不完善，尤其是物流仓库，这是一项非常本地化的业务，由外资主导，缺乏本土企业的参与。因此，这个领域很快进入了华平的视野。

“我们坚信，空有足够的空间让本地化团队发展。”早前谈到物流地产的前瞻性布局，吴开英的话透露出肯定。

华平投资早就看到了物流地产平台esr的潜力和机遇。作为华平最早投资的中国企业，ESR 10年前只是一个商业计划和初创公司，但现在已发展成为亚太地区领先的物流地产平台，总建筑面积超过1700万平方米，成为2019年香港第三大ipo。华平投资对esr的授权可以说是私募股权投资的一个成功范例。

同样，类似的投资策略也被用于工业地产。

东久中国是华平投资的现代工业基础设施运营商和提供商。华平投资自2014年成立以来，帮助东久中国不断拓展其产品形式:从最初专注于工厂运营，到运营和提供科技R&D及创新中心、工业园区和新经济总部办公室等一系列工业基础设施和服务。如今，东久已成为中国一线城市最大的第三方工业园运营商。

2020年，在新基础设施的帮助下，数据中心经历了爆炸式增长，华平投资早在几年前就已经悄然布局。

“当我们几年前开始研究这个行业时，我们发现亚洲的互联网用户数量大约是美国的六到七倍。”吴开英分析说，巨大需求的背后是供给的不匹配，这种供给缺口不仅存在于中国，也存在于印度尼西亚、印度，甚至整个亚太地区，在那里高标准的数据资产基础设施项目供不应求。

然而，数据中心对企业的综合能力要求很高，这不仅要求获得土地、带宽、电力、许可证等资源，还要求团队具有很高的运营能力。此外，数据中心面临的客户往往是具有全球实力的大型云供应商，因此综合要求会更高。也就是说，企业不仅要有良好的团队和操作技能，还要有不断满足客户需求的能力。2017年，华平投资了普林斯顿数字集团(pdg)。在不到三年的时间里，pdg已经投资了18个数据中心，其中9个已经投入运行，9个正在开发中。Pdg正试图建立一个价值数十亿美元的泛亚数据中心业务。

吴开英表示，亚太地区的数据中心业务发展迅速，pdg在这些市场中处于有利地位。Pdg的集成模式可以在整个平台和不同国家的数据中心为客户服务提供一致的全球标准服务。这样，无论是在新加坡这样的成熟市场，还是在印度尼西亚这样的新兴市场，pdg都成为了客户的可靠合作伙伴。在数字经济时代，pdg客户发展迅速，pdg的重要价值之一就是帮助客户实现快速发展。

2020年，不良资产市场也将迎来新的发展机遇。

韩德东辉是领先的房地产不良资产投资平台，由华平投资与韩德集团创始人于2018年共同建立。公司主营业务包括房地产坏账、房地产特殊机会投资和处置、基础资产增值和资产证券化等。吴开英表示，汉德东汇正在逐步探索适合中国国情的房地产不良资产投资路径，重点是一线城市的核心区域，深入培育房地产投资的特殊机遇。

长线布局

在过去的20年里，中国城市发展迅速，但对发展的依赖导致了一些资源的错配。吴开英说:“在过去，高质量的房地产资源可能是过时的，或不符合目前的使用，这带来了城市更新的巨大发展机会。”

在她看来，城市更新的本质是文化和商业的有效结合。未来的城市更新不仅仅局限于空之间的改造和创新，更重要的是创造一个产业或功能集中的生态，同时具有精神和文化吸引力。

2018年，华平投资投资创一，共同建立了并购合资平台，总投资超过3亿美元。根据该计划，双方将重点关注城市更新和资产收购，并通过对核心城区高品质物业的改造和翻新，大幅提升旧物业的资产价值。目前，创艺创艺在上海核心城区拥有32间空客房，总面积达41万平方米。

品玉中国也是一个致力于城市更新的开发和运营平台，由华平投资和品玉创业团队共同建立。一方面，公司的业务部门包括股票转换，即通过更新载体与质量，投入新的功能和激活低效的空，从而打开城市的血液；另一方面，它也包括存量开发，即存量工业用地的改造和开发。此外，品玉中国还将为政府提供城市更新的整体解决方案。

除了典型的城市更新平台，华平投资还部署了一些泛公寓运营商，如新星，魔方生活和编织共同生活。徐升地产专注于投资优质地段的商业资产，并根据当地条件将其改造成公寓、办公室和特色商业机构。魔方生活专注于服务公寓连锁管理领域，致力于为城市白领创造优质的租赁生活。Weave co-living是一家总部设在香港的共享生活公司，希望为香港的年轻人提供一个高品质、现代、舒适、价格合理的“家”。

中国市场潜力巨大

吴开英说:“投资者和被投资企业必须是持续的合作关系。”华平投资以股权投资为切入点，始终把投资战略建立在长期的基础上，结合深厚的行业研究和丰富的本土化经验，为被投资企业的各个发展阶段提供支持。“对于房地产投资，我们的出发点从来不是买卖资产，而是着眼于长期机遇，与经验丰富的管理团队或运营商合作，打造行业领先企业。”她进一步补充道。

吴开英与国内外市场打交道多年，深知两者的发展差异。在采访中，她说，在过去的20年里，中国的房地产业一直侧重于住宅开发，而经营密集型产业没有被渗透或充分开发。相比之下，发达国家的房地产细分已经非常成熟，每个细分都有一个领导者。然而，中国的市场是巨大的，任何一个房地产板块都有巨大的发展潜力，机会仍在迅速扩大。

如今，华平投资地产团队几乎把所有的注意力都放在了融资渠道不成熟、市场效率低下的非住宅房地产上，如工业地产、资产管理、停车场、不良资产等子行业。虽然华平的房地产投资主要集中在中国市场，但近年来，它已开始在亚太其他地区寻找高质量的投资机会，如亚腾的私有化。

亚腾是一家亚太房地产基金管理公司，成立于2002年。它在新加坡、香港、马来西亚和韩国建立了房地产投资信托基金和私募股权基金。2017年，华平投资参与了亚腾的私有化，成为最大股东，持股比例为30.7%。从那以后，亚腾的市场规模从350亿新加坡元扩大到880亿新加坡元。今天，华平投资将把在亚腾的持股比例提高到48.7%。

“与其他更活跃的市场参与者相比，华平投资具有更好地了解企业和管理团队的优势，能够从pe的角度更灵活地投资和整合资源。”吴开英说道。

也许正是这种根深蒂固的长期投资理念，使华平投资与被投资企业共同成长，收获颇丰。

来源：索菲亚回声报中文网