热播剧《安家》房似锦被跳单 只能吃哑巴亏吗？

本篇文章3950字，读完约10分钟

引起热烈讨论的“跳跃顺序”

最近，电视连续剧《安家落户》成了热门话题。剧中，饲料大王林老板想在上海买一栋老房子，所以他委托了包括房子在内的许多中介帮他找到房子。自然，房管所也不会放过这个开账单的机会，并尽一切努力为林老板找到合适的住房。但是，出于对林老板的信任，没有要求与林老板签订书面委托的中介合同。历经千辛万苦，漂亮的房子终于帮林老板找到了他最喜欢的老房子——香大厦，并介绍林老板认识了它的主人。我以为我的努力没有白费，但我最终还是谈成了一笔大买卖。然而，令人意想不到的是，老板林竟然在背后与房主签订了房屋买卖合同，这就是俗称的"跳楼令"或"跳楼中介"。房间里那个被“跳下了台”的人似乎不愿意，于是我去找林老板谈判，进行了如下谈话:

电视剧《安家》截图

林茂根:我不适合把这个生意给谁，或者不给谁。

房间如锦:我独家开发了香府的房子和主人

林茂根:你的独家新闻？你有证据吗？小房间，我不记得我们已经签订了中介委托合同。关键是要公平。即使给你钱，它也会出名。

方:我被教导了！

林轻描淡写的“小房子，我不记得我们俩签过中介委托合同”让这个有经验的中介房间显得无言以对，默默地离开了。

法律人士怎么想？

这一阴谋让无数的中介都有同感，也吸引了许多法人的注意。所以，正如在剧中，因为方没有和林茂根签订书面合同，方真的能不追究林茂根跳楼的责任吗？答案是否定的。在这个问题上，和都陷入了法律理解的误区。在剧中，认为如果他没有和方签订书面合同就没有责任，而方则得到了苦笑的回报。事实上，林博的“跳令”行为应该承担相应的法律责任。方和，甚至公众，都有法律上的误解，在什么情况下应该承担法律责任。例如，如果他们认为自己没有签订“中介合同”，“跳楼令”的行为不构成违约，因为没有合同关系或者没有“禁止跳楼令”而没有签订合同；例如，即使签署了书面合同，也要同意“禁止跳跃指令”的条款。只要房子不是中介的专有财产，跳楼不构成违约。下面，笔者试图对这些法律误解逐一进行解读，从而看清真相。

误会一:方没有和林老板签订书面合同，要求林老板支付报酬和费用，所以他成了一个无名老师？

这是对非书面中介合同的误读。

从合同的性质来看，居间合同不属于本质合同，合同仍然可以通过口头约定来确认。中国《合同法》第10条规定，合同可以采取书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。中介合同不属于合同法规定的基本合同，也不必限于书面形式。虽然《房地产经纪管理办法》第十六条规定，房地产经纪机构接受委托，代表客户提供房地产信息、现场看房以及提供同等的房地产经纪服务，但应当与客户签订书面的房地产经纪服务合同。但是，《房地产经纪人管理办法》不是一部法律，也不是一部行政法规，也就是说，对于房地产代理合同，只要各方有相同的意思表示，书面形式、口头形式和其他形式都可以成立。

从合同效力的角度来看，不采用书面形式不影响中间合同的效力。一方面，《全国法院民商事审判工作会议纪要》(以下简称《九人会议纪要》)(最高人民法院法[2019]254号)第三十一条明确规定，在正常情况下，违反规定不影响合同的效力。即使是违反《房地产经纪人管理办法》以口头形式而非书面形式订立的房地产代理合同，也应当成立并生效。另一方面，《合同法》第52 (5)条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。在司法实践中，上述强制性条款实际上分为有效强制性条款和行政强制性条款，只有违反有效强制性条款才会影响合同的效力。第九届全国人民代表大会会议记录第三十一条列举了有效的强制性规定，即涉及公共秩序和良好习惯的规定，如金融安全、市场秩序和国家宏观政策；交易标的禁止交易；违反特许经营条例；交易方法严重违法；交易场所违法的，视为“有效的强制性规定”。显然，即使将《房地产经纪人管理办法》提升到行政法规层面，违反“应当签订房地产经纪服务合同”的规定，也不会对社会公共秩序、公共利益、公共秩序和良好习惯造成损害，也不会严重违反交易方式，因此不会影响合同的效力，口头达成的中介合同也不应视为无效。

从合同履行情况来看，方已经履行了其主要义务，双方当事人之间的合同已经依法成立。根据《合同法》第37条，“合同是法律、行政法规规定或者当事人约定的书面形式。如果一方履行了主要义务，而另一方接受了义务，合同就成立。”举重应该在轻的地方进行。由于法律规定应以书面形式而不是书面形式，只要符合第37条的规定，合同就可以成立。如果一方履行了其主要义务，而另一方接受了它，那么合同无疑就成立了。在剧中，方思金接受了林老板的(口头)委托，根据林老板的要求，为他找到了自己最喜欢的上海老洋房湘府，并介绍林老板与湘府的主人见面洽谈。作为中介方，已经履行了推荐合适房屋、推荐业主洽谈的主要义务，而委托方林老板显然接受了方的中介服务，并在满意看房后与业主进行了洽谈。至此，根据上述法律法规，居间方与委托方之间的居间合同已经成立，居间方与委托方将受居间合同的约定以及双方在《合同法》中约定的权利和义务的约束，林茂根不会因未签订书面的居间协议而被要求承担违约等法律责任。

误区二:即使中介合同成立，但方最终没有参与签订房屋买卖合同，也没有或根本没有证据证明双方签订了“不准跳楼”条款，林老板能不支付报酬或承担违约责任吗？

《合同法》第427条规定:“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动所必需的费用。”老板林这时也跳了出来，说最后的房屋买卖合同不是方签的，也不符合为中介促成合同成立的条件，所以不应该支付方报酬。但是这种解释显然是一种误读。

在我国《合同法》中，中介合同是独立于委托合同的著名合同，但根据学者的观点，中介合同是一种特殊的委托合同。《合同法》第424条将中介合同的一方界定为“委托人”，也间接强调了中介法律关系的委托性质。即将实施的《民法典(草案)》第966条也直接规定，本章没有规定的，参照委托合同的有关规定。可以看出这两份合同之间的关系。

《合同法》第410条和《民法典(草案)》第933条都规定了任意解除委托合同的权利。但是，在规定委托合同当事人有权任意解除的同时，也规定了因解除合同给对方造成损失的，应当赔偿直接损失，但不可归责于对方的原因除外。如果是有偿委托合同，解除方应赔偿对方的直接损失和可获得的利益。“跳单”是指买方不再与原中介履行中介合同，而是选择独立签订销售合同或委托其他中介签订销售合同。买卖合同签订后，买受人与原居间人之间的居间合同不再履行，可视为买受人行使了与原居间人随意解除居间合同的权利。如果“跳单”行为人行使任意撤销权的法律后果，应当赔偿中间人的直接损失和可得利益的损失。

此外，即将出台的《民法(草案)》第965条明确规定:“如果客户利用中介提供的交易机会或媒体服务绕过中介，直接订立合同，则应向中介付款。”《民法》(草案)将中介在“跳级”后要求支付报酬的权利提高到法律层面，这大大加强了对中介的保护。即使没有协议，中介机构仍然可以要求“跳单”客户支付中介报酬。《民法典(草案)》的规定有望使中介机构面临“跳单”的无奈困境，中介服务的价值将得到更好的保护和认可。显然，这将极大地有利于中介服务业的长远发展。今后，如果林老板再“跳楼”，他们就不能掉以轻心地说“我们之间从来没有签过合同，要交名师”，而要为他们所享受的中介服务支付相应的报酬。

此外，实际上，一些中介机构还与买方签署了验房确认书，其中标有"不得跳楼"条款。在司法实践中，一般认为“禁止跳楼令”条款是有效的，它支持中介通过“禁止跳楼令”条款追究违约方的责任。

误解3:非独家上市信息中介机构无权声称“跳盘”构成违约吗？

鉴于剧中“跳楼订单”的情节，许多法人也认为，只要上市信息是非排他性的，买方可以采取自由选择的理由，而不必承担因“跳楼订单”造成的违约责任。

事实上，排他性财产是否是跳单违约免责案件的审查要件，只是因为排他性财产比非排他性财产更便于法院判断卖方使用了中介公司的财产信息，这只能从司法便利的角度来考虑。然而，我们不能一概而论地认为，在有非独家上市的情况下，没有利用中介公司的上市信息。

如前所述，“跳令”责任的请求权基础是法律规定的民事责任，也可以是中介合同中中介与委托之间“跳令”的违约条款所设定的“跳令”的违约责任。无论是否为专有财产，只要中介有证据证明客户接受了中介的服务并利用了中介提供的交易机会或媒体服务，中介就有权要求客户支付报酬和/或合理费用。此外，如果中介机构有充分证据证明其提供的房屋信息或服务不同于买方最终支付报酬的中介机构，买方有权向买方索取报酬和合理费用。此外，如果中介有证据证明买方与最终选定的中介之间存在恶意串通，或者以明显不合理的低价达成中介合同，且中介故意逃避支付中介报酬的义务，中介也可以向买方主张报酬请求权。

比如烟斗？“诚实是世界的结”，如枢纽的话。在房地产交易场景中，良性的良性循环需要足够的真实供求信息和具有质量保证的经纪服务，以做出房屋买卖决策，并促进安全交易。同时，也需要消费者对优质中介服务有更高的认识，认识到优质经纪人的价值。明确“跳跃式订单”责任的索赔依据，对于中介行业的发展具有重要的现实意义。正如《安顿下来》的男主持人徐阿姨所说，房产中介卖的不是房子，而是家庭的未来。在这个时代，房地产经纪人有机会看到不同的人在不同人生阶段的不同人生选择，也可以利用自己的专业素质和专业能力洞察和满足客户的深层需求，帮助客户达成交易，创造价值。事实上，这是一个非常有趣和有意义的职业。笔者希望读过《安家》和本文的读者能够避免对“跳楼”法律责任的误解。(作者:宋飞)

来源：时代品牌网