楼市“稳”字当头 各地政策差异调控

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[摘要]“无论是苏州还是珠海，楼市调控的原则都没有改变，即稳定地价、稳定房价、稳定预期。”中原地产首席分析师张大伟对《时代周刊》记者表示，当房地产市场过热时，有必要加大调控力度，当房地产市场存在下行风险时，应该适度宽松

在“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的政策基调下，地方房地产市场的调控开始细分。

由于房价和土地市场过热，二线城市苏州率先加强了调控。5月11日，苏州部分地区实施了三年新房销售和五年二手房销售。5月24日，苏州市政府再次与住建局、发改委等部门召开房地产行业座谈会，讨论下一步调控措施。据媒体报道，苏州将把6月和7月作为过渡期。例如，房价、地价等指标仍未得到控制，从7月份开始，监管将会过重。具体措施包括但不限于扩大限购范围和提高外国人购房的社会保障门槛。

距离苏州1500公里的珠海开始“放松”购房政策。5月24日，珠海市住房和建设局住房和产科向媒体证实，该领域的非人才仅限于购买新房，西区和高新区不需要社会保障；外来人才只限购买1套新房，珠海大桥和高新区西部不需要社保；高端和外来人才，港澳居民可以购买没有社会保障要求的新房子。

“无论是苏州还是珠海，楼市调控的原则都没有改变，即稳定地价、稳定房价、稳定预期。”中原地产首席分析师张大伟对《时代周刊》表示，当房地产市场过热时，有必要加大调控力度，当房地产市场存在下行风险时，应该适度放松。

上海一家房地产企业的一位高管向《时代周刊》记者表示，中央政府一再强调要“促进房地产市场稳定健康发展”，因此稳定房地产市场既是一种政策诉求，也是大众的期望。

苏州监管超重

4月末，房地产价格指数超过年度控制目标的5%，土地市场过热是苏州推出新政的直接原因。

据Cree统计，2019年1月至4月，苏州市商品房交易面积为274万平方米，同比增长38%。平均成交价为21279元/平方米，同比增长9%。其中，4月份售出10，014套新房，为2016年10月以来的最高水平，11，748套二手房在网上签约，比上个月增长99.52%。

苏州的房地产市场在数量和价格上都在上升，土地市场也很热。自2019年以来，苏州四次大规模土壤拍卖中有三次达到或超过了数百亿元的水平。1月4日，苏州主城区共出让地块7块，总投资129.19亿元，其中清涧湖地块出让175轮；第一次拍摄成功后，苏州在1月11日连续拍摄了四个地块，总成交价为78.83亿元；2月22日，苏州成功出售园区内6块住宅用地和1块商业服务用地，总成交价为98.25亿元。4月24日，苏州又卖了5块地，总成交价为134.53亿元。碧桂园(香港股票02007)以56.66%的溢价赢得了最高溢价。

张大伟告诉《泰晤士报》记者:“苏州的房地产市场正在蓬勃发展，因为之前的监管不是那么严格。”此外，今年住房融资渠道略有放松，苏州土地供应减少，这也直接促成了苏州土地市场的繁荣。

为了有效遏制房价过快上涨，苏州市于5月11日出台了新政策，对整个工业园区和苏州高新区部分重点区域的新房销售实行三年限制，对整个工业园区的二手房销售实行五年限制。在5月24日的房地产行业研讨会上，核心内容包括将价格涨幅控制在5%以内；如果房价和地价得不到控制，它们将在7月份之后立即上涨。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松告诉《泰晤士报》记者，虽然苏州不是省会城市，但其市场容量相对较大，而且靠近一线城市上海，因此其监管行为可能会影响其他热点二线城市，具有样本价值。

张大伟还发布文件称，从苏州的调控来看，预计各地随后出台的增持政策将基本集中在减少短期投资和限制销售上。预计收紧购房准入、限制购房的政策力度不会很大。

珠海部分放松了

与苏州不同，珠海一直实行严格的限购政策。2017年4月8日，珠海加强了“限购、限售、价格备案”政策。未在本市登记的居民需要连续五年缴纳社保才能购房，新购买的普通住房必须在取得三年的产权证后才能上市交易。

紧跟一线城市限购门槛，珠海楼市迅速进入“速冻模式”。来自合肥黄辉(港股00733)的数据显示，2017年，珠海的年度住宅网络签约成交量为103万平方米，同比下降81%；新增供应234万平方米，同比下降42%；平均成交价为22188元/平方米，同比增长16%，涨幅收窄5个百分点。

“珠海的‘408新政’正在广州和深圳学习，但仅限于少数当地居民。从长远来看，实施如此严格的政策将对房地产市场产生较大的影响。”广州Cree首席分析师肖告诉《时代周刊》，2016年珠海售出了4.9万套一手住宅。“408新政”实施后，2017年一手住宅建筑数量降至1.5万栋，2018年略有改善，但1月至11月的成交量仅为1.7万栋。根据官方数据，2018年底珠海常住人口为189.11万人。

在“市场虚火”得到有效控制后，珠海开始部分“放松”限购政策。

今年5月24日，珠海市正式向媒体发布了一项新政策:非外地人才限购新房，西区和高新区不需要社保；外来人才只限购买1套新房，珠海大桥和高新区西部不需要社保；高端和外来人才，港澳居民可以购买没有社会保障要求的新房子。

“即使解除限购，也是交易量的恢复，而不是价格的上涨。”肖告诉《时代周刊》记者，当地城市根据最新的市场变化适当调整现有的调控政策并不违法。关键在于把握政策的两条红线:“禁止住房投机”和“抑制房价上涨”。

“预计监管更加严格的城市将效仿珠海，调整政策。”萧对说道。

来源：时代品牌网