房企四大派系论剑：粤军领头浙系苦

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随着年报的陆续发布，数字矩阵不仅反映了每个房地产企业的自身发展，也直接影响到其所属派系的团队绩效。它有强大的快乐，但也有死亡的弱点。

广东领先

从2016年开始，连续三年位居前三名的房地产企业已经成为广东房地产企业的内部竞争对手。碧桂园(港股0207)、万科和恒大轮流坐在村里。与其他房地产企业相比，几个“仓位”的领先差距也让市场相信，三巨头的格局在未来一段时间还会继续。即便是最接近前三名的融创，其董事长孙宏斌也承认:“我们赶不上前面。”

与那些仍在加速扩大规模并希望突出重围的同行相比，云顶上的前三名已经准备好从高速增长转变为高质量增长，并期待着更远的一天空.即便如此，前三名的年报仍然有自己的观点:碧桂园的规模、万科的战略、恒大的利润。

2018年，碧桂园在出售和收购土地方面都表现出控制态度。与过去相比，不仅业绩将受到限制，而且先前披露的合同销售业绩也将改为股权披露。碧桂园董事局主席杨国强在会上对这一变化的解释是:“希望大家能一眼看到碧桂园的销售情况。”

然而，尽管如此，碧桂园5018.8亿元的股权销售总额还是让市场对其流量的激增感到好奇和惊讶。

去年，碧桂园开始加大农业和机器人的开发，所以今年的碧桂园年度报告首次显示研发费用为12.24亿元。

杨国强表示，“R&D的机器人业务成本不是很高，但R&D成功后，大规模生产需要投入资金，而大规模生产后，就会有效益。”杨国强相当有信心:“我相信，在明年的业绩会议上，你会很高兴看到我们努力的成果。”

虽然规模小于碧桂园，但恒大的年净利润比“宇宙第一地产”高出200多亿元，达到722.1亿元，比2017年增长106.4%，净利润增长率达到15.5%，比2017年增长4.2个百分点。

再次稳坐“利润之王”，也让恒大集团董事局主席许家印对造车充满信心。即使知道新能源汽车难以制造汽车，恒大也决定在三到五年内成为全球最大、最具实力的新能源汽车集团。

作为一名“车间主任”，徐家印似乎肯定会造一辆车。据媒体报道，3月31日，恒大内部下令从整个集团系统的注册员工中选拔人才进入恒大新产业:汽车集团、新能源科技集团、电力科技集团。经计算，老恒大向新产业转移的人才总数将至少达到1975人。

恒大之所以这样做，是为了进一步加强新产业集团的团队建设，打造一支思想优秀、作风优良、敢打敢打的恒大铁军，实现员工与集团公司的共同发展。

因此，恒大不仅在发展新产业上花了很多钱，而且在人力上也不遗余力。

虽然两人都是领导者，但在多元化发展方面，碧桂园和恒大似乎都在左边，而基准万科却选择了右边。

自2018年下半年内部会议提出“活”和“汇聚聚焦”等口号以来，万科在2018年业绩会议上再次讨论了房地产行业未来面临的高度不确定性，重申了“聚焦主渠道，巩固升级基础板块”的发展方向。基础站点涉及处于核心位置的开发和销售业务，以及被归类为“其他业务”的物业服务和房屋租赁业务。

万科集团董事长于亮在现场接受媒体采访时表示:“我们的房地产业务利润这么高，我们还能指望找到一个利润更高的业务吗？你能找到比房地产更赚钱的生意吗？”然后他给出了否定的回答。

因此，万科在年报中提到，除了房地产之外，很难再推出新业务:要再造一个“今天的万科”，至少要建立60亿美元的业务。

广东军团竞争的残酷在于，三巨头光芒太过耀眼，这将在一定程度上掩盖其他企业的发展。

除上述三家公司之外，华润置地(港股01109)、面临债务规模的R&F、1000亿元后放缓的雅居乐、踏上1000亿元征途的合景泰富、海湾地区的“老国王”凯撒，都是广东房地产企业不可忽视的角色。

福建的势头很猛

与第一梯队的“从容不迫”相比，第二梯队的福建房地产企业总是在稳步前进。更直观的变化是，与之前外界给福建房地产企业贴上的“高杠杆”和“激进”的标签不同，世茂、阳光城等福建房地产企业让市场看到了更加稳健的力量。

今年的世茂业绩会议是许世坛自2019年初担任公司总裁以来首次率先发言。

少将手下的世茂也交出了一份非常醒目的成绩单:2018年，世茂实现合同金额1761.5亿元，同比增长74.8%；营业额为855.1亿元，同比增长21.4%；实现核心利润117.3亿元，同比增长25.3%。

这一成就在业内排名第11位，但世茂显然对此并不满意。在演出会上，许世坛再次展示了他对规模的渴望。他直言不讳地说:“去年有11个人。你能上去吗？我想是的。”。毕竟，世茂曾在最精彩的时刻位列行业第八。

即便如此，在未来业绩方面，世茂仍持谨慎态度，其2019年的销售目标定为2100亿元人民币，同比增长约20%。许世坛承认这个目标设定得很谨慎，但他认为“在2100亿元上还可以做得更多。”

在土地储备方面，世茂将继续投资40%的销售额和50%的回报来购买土地，其最近的行动也释放了其增加收购和收购的努力。据相关统计，今年第一季度，世茂近85%的新价值是通过并购获得的。

许世坛在业绩会议上表示，今年第一季度，世茂进行了大量重大投资，包括收购一些中小开发商，甚至大开发商。“我们有一些收购项目排名前20名、前50名和前100名(房地产企业)，这些项目已经过谈判，或者正在转换股份。”

在这些投资中，泰和是第一个宣布的。3月下旬，仅一周时间，世茂就从泰和手中购买了杭州江村、南昌尹萌湖、漳州泰和房地产开发有限公司的相应股份，总交易对价为28.19亿元。

这可能只是开始。许世坛曾透露，世茂和泰和已经达成战略合作。“现在只有两个项目已经宣布，所以我不能对其他人多说。可以看出，我们之间的合作并不仅限于这两个项目。”许世坛强调，这只是合作的一部分，“事实上，我们的合作范围要大得多。”

这三笔交易对外界来说似乎相当“划算”，也为世茂今年进入二级市场铺平了道路。

福建省所属的阳光城市也在“中海四子”组合后交出了一张好成绩报告单。

2018年，阳光城实现年销售额1628.56亿元，其中股权销售额1183.25亿元；营业收入565亿元，同比增长70%。

负债方面，阳光城扣除预收款后的资产负债率为60.84%，同比下降6个百分点；尽管净负债率同比下降70个百分点，至182.22%，但仍高于行业平均负债水平。

在现金流量方面，阳光城2018年平均收益率达到80.05%，同期经营现金净流入为218亿元，同比增长147.55%，连续两个会计年度保持正增长。这主要是因为深谙金融智慧的吴建斌加入后，在控制阳光城市的金融水平方面取得了显著的成绩。毕竟，阳光城的净营运现金流连续四年为负，这让市场一度质疑其盲目运行。

即便如此，对于阳光城市来说，2018年仍然是一个“多事之秋”。首先，大股东阳光控股承诺几乎所有股份，然后公开呼吁所有员工增持阳光城股份。股票价格、资本和负债等一系列问题暴露出来。主席朱荣斌坦言:“2018年，阳光城市的基础真的不是很好。到2019年，我们将更加平静。”

浙江省集体瞎炮

与广东、福建等部门日益壮大的实力相比，浙江房企一度扛起了行业质量的大旗，但现在在行业提速方面却显得滞后，日益边缘化。

绿城，“浙江部第一兄弟”，去年刚刚经历了一场教练更换的风暴。“老绿城”曹舟南辞职，转到CCCC出生的张亚东名下。即使在2018年中期业绩会议上，张亚东透露，他带来了“母亲的家庭”——绿城中国(港股03900)的礼物，与CCCC旗下16个单位签署了近30个项目协议，总金额达2500亿元人民币，但绿城中国的年度业绩依然乐观。

2018年全年，绿城中国的合同销售额为1564亿元，同比增长6.9个百分点，行业排名下降了6位，与年初设定的1600亿元的业绩目标相差约40亿元。这也意味着绿城是今年唯一一家业绩不达标的企业，6.9%的增长率也达到了近三年来的最低水平。

具体来说，房地产开发合同销售额为1012亿元，代建销售额为552亿元，代建规模占房地产开发规模的一半以上。

除了令人不满意的销售业绩，绿城的盈利能力也令人担忧。根据年报，绿城中国股东的净利润减少了一半，2018年为10.03亿元，比2017年下降了54.2%。

值得注意的是，在2018年中期报告中，绿城实现利润31.2亿元，同比增长145.7%；股东应占利润23.3亿元，同比增长90%。换句话说，在2018年下半年，绿城在此期间的利润没有增加，但上半年亏损超过10亿元。

与此同时，绿城中国的净利率和净资产收益率也创下了近年来的最低水平，其中，净利率为3.94%，为近五年来的最低点，归属于母公司的净利率从2016年的6.62%大幅降至2018年的1.66%，净资产收益率为3.7%，也是近三年来的最低水平。

虽然主营业务表现不佳，但绿城在2018年下半年尝试了一些其他布局，例如，去年底以27.18亿元人民币从万达手中收购了百年人寿11.55%的股份。

老大哥绿城行动迟缓，二哥滨江尚未公布年度业绩。2018年，在经历了国家扩张之后，滨江开始战略收缩，回归浙江大本营，逐渐恢复了活力。然而，在2018年底，它悄悄地将2018年1000亿元的目标推迟到了下一年。

此外，嘉园国际最近成为浙江房地产企业中的热门话题。这家千载难逢的房屋公司在过去的一年里经历了巨大的起伏。因为业绩飙升了1000%以上，有人质疑数据是假的，然后股价暴跌，市值一度缩水90%以上。话题越来越多，这让嘉园国际非常关注。

2018年，嘉园国际实现合同销售额201.8亿元，其中收入约104.59亿元，同比增长37.5%。张毅总裁表示，嘉园国际2019年的合同销售额目标是280亿元，比去年的实际合同销售额高出38.75%。

嘉园表示，他将不再提及1000亿元的目标，再次对1000亿元表示乐观。张毅说:“这个目标应该一步一步地实现，1000亿元对我来说不难实现。宗申(嘉园国际董事长沈宇星)集团的所有资产将被集中起来。如果我努力工作，1000亿元的目标显然会更容易实现。”

京津系统是冰与火

从天津到北京的直线距离只有120多公里。这两个地方有很多房地产企业，但是他们的成绩不一样。可以说，“有的人在星夜去考场，有的人辞职回家乡。”

2007年，在首席执行官张欣的领导下，soho中国(香港股票00410)在香港上市。一度，soho中国成为房地产行业最引人注目的公司之一。

那一年，顺驰的资金链断裂，孙宏斌被迫将其出售给金鹿(港股01098)在香港的基础设施，将他的主要精力转向刚刚成立的融创地产集团。当时，外界不知道他这次能否东山再起。

12年，一个周期。

2019年3月29日，在香港大酒店，融创的演出会还没有开始，主席台上满是长枪短炮。镜头背后是两地媒体的焦虑期待，这是目前房地产行业最火爆的公司。

同一天，soho中国的业绩发布，但这一次，soho选择了悄悄地披露公告，取消了多年的线下业绩会议。

孙宏斌以精彩的表演进入会场。2018年，融创实现合同销售面积约3027.9万平方米，合同销售额约4608.3亿元，同比增长27.3%。这一业绩在业内排名第四，与保利的发展拉开了500多亿的差距。2016年至2018年，融创合同销售额复合增长率达到75%，16个以上城市销售额超过100亿元。

孙宏斌表示，2018年，融创M&A占70%至80%，其中50%是M&A公司，20%是通过一级和二级联动获得的土地，有200个成功的M&A案例。

收购王荣闯后，2018年新增土地储备约为4820万平方米，权益性土地储备约为2631万平方米。截至2018年底，融创的土地储备总量约为2.56亿平方米，相应价值为3.55万亿元，其中85%分布在一、二线城市和实力较强的三线城市。

会上有人问我，碧桂园还母的净利润是融创的两倍，但市值只有融创的1.5倍。最后，不管是低估了碧桂园还是高估了融创，孙宏斌霸气的说，“我们不看股价。一般来说，别人会看着我们。我不认识其他人，我们一定被低估了。”

在谈到下一个M&A的狩猎目标时，孙宏斌似乎有点自豪:“我不知道，他们都在找我，不是我在找他们。”

融创的营业额为人民币1，247.5亿元，约为soho中国的72倍。

2018年，soho中国的营业额达到约17.21亿元人民币，未能进入200强。其中，净利润约为19.25亿元；租金收入约为17.35亿元，控股项目租金收入同比增长约18%(不包括2017年虹口soho和凌空soho整体出售带来的租金收入影响)，投资物业平均入住率达到96%。

在行业规模迅速增长的同时，soho的表现却严重滞后。

来源：时代品牌网