中泰宏观：2019年人口迁徙大盘点 从人口流向看房价走势

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吴嘉璐(宏观研究助理)

在房地产市场和区域经济发展中，人口仍然是一个关键变量。我们的团队跟踪中国人口流动的趋势。剔除人口自然增长后，2019年中国人口流动将更加集中。在劳动年龄人口持续减少的背景下，各地抢人的政策将会越来越激烈，中国房地产市场总量下降、结构分化的特征将会越来越明显。

摘要

1.广东和浙江继续领先，“二·二八”现象越来越突出。2019年中国人口流动的方向进一步加强了2018年的总体趋势，并继续呈现出“东移”和“南移”的特征。然而，人口流动更加集中，70%以上的净移民人口流向浙江和广东，“28”现象越来越明显。

2.省级:继续集中在核心城市。在每个省内，只有少数城市如省会城市有人口净流入，大多数城市面临着人口净流出的压力。浙江省90%以上的净流入人口流向杭州和宁波，而广东主要流向深圳、广州和佛山。

3.“抢人”现象越来越严重，新一线显然发挥了它的力量。从城市层面来看，一线和二线城市的人口持续流入，而五线城市的人口持续流出。18年“抢人”战争胜利的安徽省和Xi市，19年来人口迁移规模明显放缓。核心城市已经开始加入“抢人”队伍，未来中小城市的人口外流压力会更大。

4.小城市持续外流，房地产调整压力巨大。随着房地产刺激政策的退出，人口对房价的影响将越来越明显。在人口持续外流的地方，未来房价调整的压力将会更大。对于有人口流入的城市，房地产市场可能会有不同的表现。受过高等教育的人的流入在推高房价方面更为明显，深圳就是一个例子。

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广东和浙江继续领先，“28日现象”越来越突出

2019年，中国人口流动的方向进一步加强了2018年的总体趋势，并继续呈现“东移”和“南移”的特征。2019年，中国东部各省的人口净流入量超过150万，而根据秦岭-淮河线，南部各省的人口净流入量达到167万。此外，与2018年相比，东部和南部省份的移民规模进一步扩大。

从具体省份来看，人口流动变得更加集中。2019年，浙江和广东的净流入规模分别达到841，000和826，000，远远领先于全国水平。根据我们的计算，超过70%的净人口迁移流向浙江和广东，而前两年只有60%左右。人口向广东和浙江流动，而不是向东部和南部省份流动，“2·28”现象越来越明显。

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省级:继续集中在核心城市

从该省的人口流动情况来看，与2018年类似，人口继续集中在省会和“双子座”核心城市。在每个省内，只有少数城市如省会城市有人口净流入，大多数城市面临着人口净流出的压力。例如，在江西、山西、河南、湖北、陕西、甘肃等地，基本上只有1-2个城市有人口净流入，而其他城市有人口净流出。

此外，即使是各省的核心城市在2019年也有明显的差异。以福建为例，2018年厦门和福州的净移民分别为53，700人和27，600人，差异不大；然而，在2019年，两个城市之间的差距明显扩大，厦门的净移民达到133，000人，而省会福州的净流入只有8，000人。这表明，在经济和政策因素的驱动下，地区之间的人口差异正在加剧。

即使人们涌入大省，他们也不是“遍地开花”。以浙江省为例，2019年人口净迁移规模居全国首位，浙江省11个地级市中有4个为人口净流出。其余七个城市都是净移民，但就规模而言，事实上，浙江省的大部分净移民都流向了杭州和宁波。其中，杭州净移民49.35万人，宁波净移民30.07万人，占全省所有城市净移民总数的90%以上。

另一个人口净流入的大省广东的情况也类似。大部分人口流向深圳、广州和佛山，而其他城市的迁移规模相对较小，有些城市甚至出现了净流出。

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“抢人”愈演愈烈，新一线也做出了明显的努力

从不同等级城市的情况来看，一线和二线城市继续有人口净流入，而三线和四线城市继续有人口流出。

在一线城市中，北京和上海仍保持总人口控制政策，而深圳和广州仍有净人口流入。2019年，北京的人口继续向外净迁移，但净迁移规模从2018年的22万人缩小至6.3万人。虽然上海保持着人口净流入，但其规模不到1万人。然而，深圳和广州的人口正在大量涌入，广州在2019年已迁入25万人。虽然深圳没有公布自然人口增长数据，但根据常住人口的增量，预计净流入量约为30万人。

新的第一梯队加入了“抢夺人口”的行列，近两年来人口迁移的规模显著增加。例如，杭州、南京等新兴一线城市除了经济吸引力外，也在加大吸引人才的力度，不仅放宽了落户政策，还在人才补贴、房租补贴、住房补贴等诸多方面给予了相应的待遇。2017年，纽约第一梯队的净人口迁移不到90万，2019年上升到140万。

2018年，安徽省和Xi市在“抓人”方面最为成功。2018年，安徽省人才政策大幅放宽，当年也是安徽人口净流入的高峰期。然而，这一盛会仅持续了一年。2019年，安徽省人口净流入明显放缓，净迁移规模甚至低于2018年前。从地级市层面看，2018年安徽省几乎所有城市都经历了人口净流入，到2019年，有6个城市经历了人口净流出。Xi的安也非常相似。尽管2019年仍有13万人净移民，但明显低于2018年的32万人。

这也表明，为了持续吸引人口，仅仅依靠高成本的人才政策是不够的，关键在于经济和产业的可持续发展。

几乎所有的五线城市在3月和4月继续面临人口持续净流出的压力。此外，在我们统计的206个城市中，即使不排除自然人口增长，2019年28个城市的常住人口也将出现负增长。

中国劳动年龄人口连续六年出现负增长，这意味着我们已经进入人口存量竞争时代。核心城市已经开始加入“抢人”队伍，未来中小城市的人口外流压力会更大。

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小城市继续外流，房地产调整压力很大

从长远来看，人口是影响房价的关键因素。例如，在日本，房价在20世纪90年代之前一直在上涨，这与劳动年龄人口增加和城市化率迅速上升的时代相对应。然而，20世纪90年代后，房价明显下跌，这当然有助于打破房地产泡沫，但为什么房价这么长时间都没有回落？人口是关键，日本劳动年龄人口在20世纪90年代中期达到高峰，然后开始持续下降；自20世纪90年代以来，城市化率急剧下降，这意味着支撑房价的人口基本面发生了显著变化。

我们还统计了2018年至2019年中国房价的上涨和居民人口的变化，发现二者之间存在一定的正相关关系。随着房地产刺激政策的退出，人口对房价的影响将越来越明显，在人口继续外流的地方，未来房价调整的压力将会更大。事实上，自2018年以来，中小城市房地产市场的调整压力一直在不断反映。

即使在人口流入的城市，房地产市场也可能有不同的表现。王等(2017)分析了中国城市非居民人口比例和房价数据，发现区域间人口迁移每增加1%，房价就会上涨0.7%。研究还发现，并非所有人的移民都对房价有推动作用，但受教育程度较高的人的净移民对房价的影响更大。

这可以解释为什么深圳最近房价上涨的压力相对较大。2019年，深圳市常住人口增加41.2万人，其中常住登记人口增加40万人，常住非登记人口仅增加1.13万人。如果扣除自然人口增长，常住非登记人口仍可能减少。这意味着深圳的农民工去年可能已经净迁出，而大部分迁入的都是符合落户条件的外来人才。这部分人口的净迁移在推高房价方面发挥了更明显的作用。

因此，展望未来，在我国劳动年龄人口持续减少、政策刺激减弱的背景下，房地产市场的调整压力将越来越大，各地抢人的政策将越来越激烈，房地产市场的结构性特征将越来越明显。

风险警告:经济衰退和政策变化。

来源：索菲亚回声报中文网