远洋集团19.67亿收购上海楼宇 今年下半年集中供货

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“投资者网络”蔡骏

近日，“投资者网”获悉，远洋运输集团(香港:03377)斥资近20亿元收购了上海市中心的一栋建筑。

在交易前夕，远洋运输集团刚刚完成了在上海的另一个项目的撤回。转眼间，集团的资本运作完美无缺。

然而，集团在今年前四个月的表现并不理想。受疫情影响，销售额低于年度目标的20%。主要供应集中在下半年。

近20亿元收购上海建筑

远洋运输集团收购的新大楼是上海岳红广场。交易对手是光大资本，总交易价格为19.67亿元。

整个交易由本集团全资拥有的海洋资本完成。该公司成立于2013年，近年来经历了持续的资本流动。不仅收购了上海袁波大酒店，还发行了13亿元人民币的房地产投资信托产品，甚至为美国银行思远国际艺术教育和A、B、B、d进行了一轮融资

在赢得项目之前，海洋资本刚刚宣布退出上海大宁商业广场。该广场在2017年被海洋资本收购，不到三年后，内部回报率高达30%。

大宁项目的买方是由英国、马来西亚和香港四家房地产开发商组成的国际财团，总投资2.1亿美元(约15亿元人民币)。

前脚卖资产，后脚马上打扫大楼。房地产交易的资本博弈，离岸资本是熟悉的。

岳红广场位于徐汇区红草路88号，属于上海漕河泾科技园区，建筑面积55900平方米。2015年开业的岳红广场被许多上个世纪的老建筑环绕，是漕河泾最好的建筑之一，立面新颖，内部硬件水平高，距离两条地铁仅一步之遥。

然而，中远集团收购光大资本的单价仅为35200元/平方米。今年4月，茅台在距漕河泾5公里的郊区七宝买了一栋楼，单价超过5万元/平方米。

对此，远洋运输集团回复投资者网:“根据漕河泾商圈近期大宗交易的价格，单价都在4万到5万之间。虽然不排除一些分散交易的价格略高，但相对于标准出售的全部资产的整体单价在40，000至50，000之间。该交易是与卖方的直接交易，该资产的入住率在收购时是有限的，具有一定的价格优势。基于此，公司认为空的资产将会有很大的改善，可以发挥远洋运输集团强大的资产管理能力来改造和完善租赁业务。该交易也符合公司坚持的增值投资策略。”

据悉，远洋集团与光大资本之间的交付完成后，岳红广场仍被出租，不能自用。根据内部收益率，房地产的回报将非常有吸引力。

作为漕河泾的优质建筑，岳红广场的日租金约为5元/平方米，主要租户包括桐城、Jianyi.com等58家科技企业，年租金约为9000万元。

漕河泾未来将成为上海科创的高地。一位活跃在上海集贸市场的人士表示，岳红广场的租金与周边旧楼相当，这是一种明显的价值低迷，租金有继续上涨的潜力。

这是一个传递包裹的资本游戏。远洋运输集团接管了光大资本，当价格上涨时，它可能会再次出售岳红广场，就像上海大宁商业广场一样。

无限资本游戏

收购岳红广场是中远集团近年来资本分布的一个缩影。

2017年7月，海洋集团正式宣布海洋资本通过海外股权交易收购中行资产包。

所谓的资产包是指建筑项目的包。打开中国银行的大包裹，里面有六处房产，包括北京硅谷良城4号楼、北京迪亚大厦、上海大宁商业广场、上海海兴广场、成都华民汉尊大厦和沈阳百里堡大厦。

在人类漫长的历史中，低买高卖，把整体分成几部分，始终是最原始、最有效的赚钱方式。

在全面收购六处房产后，海洋资本开始分拆出售。14个月后，北京硅谷亮城以超过50%的内部收益率退出，并成功出售成都华民汉尊大厦。算上上海大宁商业广场，该资产组合将在不到三年的时间里消化掉一半。

资产组合中的其余建筑目前也在顺利运营。根据2019年年报，北京市海淀区DIA大厦的入住率为100%，上海海兴广场的70%为出租。

对此，远洋运输集团回复投资者网:“三项资产均处于成熟运营状态，现金流稳定，潜在优势明显。远洋运输集团拥有一个经验丰富的贸易团队，充分了解国内商业地产市场，也有很强的资源整合能力。公司将根据自身的发展战略和业务需求实施相应的计划，并根据市场情况和公司需求进行销售。”

熟练操作的另一面是海洋资本的战略。左手以高价出售房产，右手逢低买入。

2018年，在北京中央硅谷梁城交付两个月后，海洋资本收购了上海袁波酒店。该房产以债转股的形式完成。接管后，公司进行了大刀阔斧的改造，把它变成了一个“以公寓为主，商业办公为辅”的综合体，具有较高的现金流回报。

同样，岳红广场也遵循这一惯例。只要前期筹集到充足的资金，中期逢低买入，后期溢价套现，这种资本进出博弈就可以无限期地进行下去。

截至2019年，海洋资本的经营规模超过970亿元。在国内房地产基金领域，它已经超越了同行。

下半年供应

然而，资本的蓬勃运行并不能掩盖远洋运输集团销售的放缓。

2019年年报显示，集团去年实现营业额459.67亿元，同比增长49.64%；税后净利润51.56亿元，同比增长12.26%。

然而，于报告期内，本集团的协议销售额为人民币1300.3亿元。尽管增长率接近20%，但仍比2019年1400亿元的目标低100亿元。

我们的耳朵里仍然有文字。在2018年集团成立25周年大会上，董事长兼首席执行官李明大胆喊出了未来三年2000亿元的目标。

当时，房地产市场刚刚经历了一线城市的繁荣和二三线城市的去库存化，“2000亿元”成为房地产开发商排名的门槛。

根据各大公司的销售数据，截至2019年底，前十名房地产开发商的销售额均超过2000亿元，前三名甚至超过5000亿元。

这样，李明的“2000亿元”确实是一个小目标。即便如此，这个目标似乎近在咫尺，并逐渐远离。

由于房地产市场的不确定性，集团将2020年的销售目标定为1300亿元，与去年的实际销售额持平。然而，根据最新的公告，公司今年前四个月的销售额约为236亿元，低于年度目标的20%。

春节期间回家买房子一直是楼市促销的高峰期，但这场突如其来的疫情打断了大开发商的如意算盘。在下一轮楼市高峰期，我们要等到第三季度。

对此，远洋集团回复投资者网:“全年主要供应力量集中在下半年。由于受供应节奏的影响，上半年的销售贡献较小。”(思考金融产生了)■

来源：索菲亚回声报中文网