千亿债务超营收、业绩亏损现金流吃紧 首创置业如何打破发展困局

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“投资者网络”葛

作为中国领先的房地产综合运营商，首创置业有限公司(以下简称“首创置业”)；2868.hk)可能很难在2020年实现800亿元的销售目标。

5月11日，首创置业发布了2020年前4月份的销售简报。销售简报显示，截至2020年4月底，首创置业累计签约金额约108.6亿元，同比下降42.23%。2020年全年已经过了三分之一，而首创置业2020年800亿元的销售目标只实现了13.5%，预计全年销售将面临压力。

值得注意的是，在下个月，首都房地产将有三个债券到期。对于负债1000亿元、现金流紧张的首创置业来说，2020年第一季度将面临业绩亏损，其发展困境亟待打破。

销售压力

5月11日，首创置业公布了截至2020年4月30日的今年前四个月的销售业绩。根据业绩公告，2020年4月，公司实现合同面积约91000平方米；合同金额约为人民币33.1亿元。

截至2020年4月底，首创置业已实现合同面积约35.3万平方米；累计合同金额约108.6亿元，同比下降42.23%；合同平均价格为31000元/平方米。截至2020年4月底，公司已认购金额为人民币15.7亿元，未换股。

作为中国房地产百强企业之一，首创置业的经营能力明显弱于同行。根据嘉里的数据，前四个月，百强房地产企业的全规模销售业绩同比下降14.5%，其中首创地产的累计销售额下降超过40%。

此前，首创置业在2019年业绩发布会上表示，“考虑到疫情的不确定性影响”和“确保稳定运营”，首创置业将2020年的销售目标定为800亿元，2019年不变。

2019年，首创置业实现销售目标808亿元。根据首创置业2020年前四个月的销售情况，在2020年全年的三分之一时间里，首创置业实现销售108.6亿元，仅占全年销售目标的13.5%，全年销售将面临压力。

第一季度的损失为1.3亿英镑

在业绩方面，首创置业也遭受了损失。5月3日，首创置业公布了2020年前三个月未经审计的合并财务信息摘要。2020年1月至3月，首创置业实现营业收入40.23亿元，母公司净利润损失1.3亿元。

与去年第一季度相比，首都房地产的营业收入为23.41亿元，归属于母亲的净利润为1.66亿元。根据这一计算，今年第一季度，首都房地产的收入同比增长71.85%，而归属于母亲的净利润同比下降178.31%。

根据投资者梳理的财务数据。京东地产的收入增长率也逐渐放缓。2017年至2019年，首创置业实现营业收入202.19亿元、210.84亿元和187.50亿元，分别增长6.90%、5.27%和-11.07%。从这个角度来看，首都房地产的收入增长率逐年下降。

从好的方面来看，首都房地产的净利润在过去三年里稳步增长。2017年至2019年，首创置业净利润分别为20.36亿元、19.23亿元和21.23亿元，同比分别增长0.91%、3.66%和10.38%。

但是，鉴于2020年第一季度净利润亏损6448万元，首创置业2020年净利润增长率是否保持稳定仍不确定。

1000亿英镑的债务超过了收入

根据Cree发布的2019年房地产销售100强榜单，2019年首都房地产的销售总额为808.1亿元，排名第43位。

资本地产的年销售额不在“1000亿”之列，它的债务高达1000亿英镑，远远超过其收入。截至2019年底，首创置业负债总额为1432.28亿元，资产负债率为77.31%。

然而，在2020年的前三个月，随着净利润的损失，负债将继续上升。根据首创置业2020年前三个月的财务数据，截至2020年3月底，负债总额为1475.47亿元，资产负债率为77.58%，比2019年底上升0.27个百分点。

根据首创置业的财务数据，从2014年至2019年，首创置业的负债总额持续上升。2014年至2019年，首创置业负债总额分别为572.66亿元、818.14亿元、919.09亿元、1094.90亿元、1315.16亿元和1432.28亿元。

从首创置业目前的资金状况来看，公司的现金流仍然紧张。截至2019年底，首创置业的货币资本只有270亿元，而短期负债为693亿元，现金缺口约为423亿元。根据首创置业2020年前三个月的财务数据，首创置业的短期负债增加到733.56亿元。此外，2020年1月至3月，首创置业经营活动净现金流量为-51.95亿元。

资金短缺的首都房地产也在积极筹集资金。2020年1月8日，首创置业宣布计划发行“提款券”，票面利率为每年3.85%，期限为5.5年，发行价格为总面值的100%。

2020年1月22日，首创置业通过贴现配股融资近25亿元。2月10日，首创置业的“2020私募股权债券”获上海证券交易所批准发行60亿元。2月27日，首创置业宣布计划在银行间市场发行本金总额不超过50亿元人民币的定向债务融资工具。对此，首创置业表示，计划将定向发行债务融资工具(扣除发行费用后)筹集的全部资金用于防疫费用、项目建设、补充营运资金或偿还公司债务等。

值得注意的是，三个资本财产债券将在一月份到期。根据风能数据，“15·01”债券将于5月27日到期，债券规模为30亿元，票面利率为4.58%；债券“前18优”和“前18次”于6月14日到期，总发行规模14.2亿元，本期债券余额3.1亿元，预期收益率5.7%。(思考金融产生了)■

来源：时代品牌网